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Hypotheken: Die Top 3 Tipps zum Baukredit

24.03.2016 3:41
Hypotheken: Die Top 3 Tipps zum Baukredit

Was gibt es in Sachen Baukredit zu beachten? Wir geben Ihnen die Top 3 Tipps für die Finanzierung eines Neubaus, eines Umbaus oder einer Renovation.

Angesichts der rekordtiefen Zinsen auf Hypothek möchten sich derzeit viele Schweizer den Traum vom Eigenheim erfüllen. Gemäss den Resultaten der Wohntraumstudie 2015 von AlaCasa und MoneyPark wünscht sich dabei gut einer von sieben ein eigenes Bauprojekt und knapp einer von acht den Umbau einer bestehenden Immobilie (siehe Grafik unten). Deren Idee leuchtet ein: Schliesslich kann man sich so genau das Haus verwirklichen, von dem man schon sein ganzes Leben geträumt hat.

Doch worauf sollte man bei der Baufinanzierung achten? Wir geben Ihnen die top 3 Tipps zum Thema Baukredit.

Baukredit

Klicken Sie auf die Grafik, um diese grösser darzustellen. Quelle: Wohntraumstudie 2015.

Baukredit Tipp Nr. 1: Finanzierung gibt es nur bei Banken

Baufinanzierungen werden in der Schweiz beinahe ausschliesslich von Banken angeboten: Versicherungen oder Pensionskassen führen solche Hypotheken in der Regel nicht in ihrem Portfolio, da sie häufig nicht zu deren Geschäftspolitik passen. Wieso das?

  • Banken finanzieren Hypotheken zu einem grossen Teil über so genannt „kurzfristige“ Einlagen, d.h. mittels Geldern aus Spar- oder Girokonten ihrer Kunden. Da diese Gelder teilweise ohne Vorwarnung abgezogen werden können und sich die Zinsen auf Bankguthaben an den Marktzinsen orientieren, bevorzugen Banken Kredite mit kurzer Laufzeit (bis 5 Jahre) – dazu zählen auch Baukredite.
  • Lebensversicherungen und Pensionskassen arbeiten derweil (wie der Name sagt) mit Lebensversicherungs- oder Pensionskassengeldern. Bei diesen ist der Anlagehorizont der Kunden naturgemäss deutlich länger (Lebensversicherungen laufen oft 30 Jahre oder noch länger). Entsprechend sind die Finanzinstitute daran interessiert, über einen möglichst langen Zeitraum möglichst hohe Renditen zu erwirtschaften. Interessant für sie sind folglich Hypotheken mit Laufzeiten von 7 bis 20 Jahren – und eben nicht Baufinanzierungen mit kürzerer Laufzeit.

Erfahren Sie mehr im Fachartikel „Hypothek bei der Bank oder Versicherung?“

Baufinanzierung

Baukredit Tipp Nr. 2: Auszahlungen aus einer Tranche sparen Zinskosten

Bei der Baufinanzierung haben Sie die Möglichkeit, zwischen Anbietern mit einer Tranche und Anbietern mit mehreren Tranchen zu wählen. Wir empfehlen in unserer Beratung meistens Anbieter, die Auszahlungen aus einer Tranche anbieten. Das aus folgenden Gründen:

  • Bei Anbietern mit nur einer Tranche vereinbaren Sie ein Limit und eine Festlaufzeit; z.B. 5 Jahre und 800‘000 Franken, die Sie abrufen können. Der Clou: Mit dieser Variante zahlen Sie die Zinsen immer nur auf das bereits ausbezahlte Darlehen – und nicht auch noch auf den ungenutzten Restbetrag. Nachdem der Neu- oder Umbau abgeschlossen ist, läuft der Kredit wie eine herkömmliche Festhypothek bis zum Ende der Laufzeit weiter.
  • Bei der zweiten Variante wird für jede Auszahlung, die Sie benötigen, eine neue Tranche eröffnet. So kommt man bis zum Ende der Bauphase nicht in wenigen Fällen auf sieben oder acht Tranchen mit verschiedenen Beträgen (z.B. 100‘000, 250‘000 und 300‘000 Franken) – ein ziemliches Chaos also, das zeitraubenden Mehraufwand zur Folge hat. Ausserdem handelt es sich bei den Tranchen um variable Hypotheken, die erst nach Abschluss des Baus in eine Festhypothek, eine Libor-Hypothek oder eine Mischlösung umgewandelt werden. Variable Hypotheken sind verhältnismässig teuer und bergen ein latentes Zinsänderungsrisiko. Hier finden Sie die durchschnittlichen Hypothekarzinsen nach Produkten und Laufzeiten – aktuell und historisch.

Wie oben erklärt, empfehlen wir in der Regel die Ein-Tranchen-Lösung. Allerdings muss ein Baukredit sitzen wie ein Massanzug. Soll heissen: An einem passenden Baufinanzierungsangebot hängen viele wichtige Faktoren. Mehr dazu unten.

Wichtig: In der Schweiz wird die Ein-Tranchen-Lösung sehr selten angeboten. Bei MoneyPark kennen wir die Handvoll Hypotheken-Anbieter, die Auszahlungen aus einer Tranche anbieten. Lassen Sie sich also von uns beraten, damit wir gemeinsam die beste Hypothek für Sie finden.

Baukredit Tipp Nr. 3: Hypothek auf Ihre Bedürfnisse ausrichten

Jede Hypothek muss passen wie ein Massanzug. Zwischen den Anbietern gibt es grosse Unterschiede im Kleingeschriebenen. Zwar sind die Zinsen eines der wichtigsten, wenn nicht sogar das wichtigste Kriterium, daneben gibt es aber etliche Punkte, die Sie ebenfalls beachten sollten, zum Beispiel:

  • Nachfinanzierungsoption: Reicht die vereinbarte Kreditlinie für Ihr Projekt? Wenn nein, ist ein zusätzliches Darlehen möglich, um den Bau, den Umbau oder die Renovation fertig zu stellen?
  • Forward-freie Zeit: Können Sie sich schon während der Bauphase ohne Mehrkosten die aktuell sehr attraktiven Zinsen sichern?
  • Eigenleistung: Wie geht die Bank mit eigenen Leistungen um? Z.B. mit handwerklichen Tätigkeiten bei Renovationen oder auf dem Bau.
  • Zinsfixierung nach Ende der Baufinanzierung: Stimmt die Laufzeit der Hypothek mit Ihren Zielen überein? Haben Sie womöglich vor, das Haus zu verkaufen, wenn die Kinder ausziehen? Steigen die Zinsen in 5 Jahren? Wie hoch dürfen diese steigen, damit sich eine längere Laufzeit lohnt?
  • Sonderamortisation: Ist es möglich, die Hypothek stärker als vom Gesetz vorgesehen abzuzahlen (im Fachjargon spricht man von Amortisieren), z.B. indem Sie einen betrieblichen Bonus einbringen, um so die Zinslast zu senken? Lesen Sie hier alles Wichtige zum Thema Amortisation.
  • Übertragbarkeit der Hypothek: Können Sie beim etwaigen Verkauf Ihres Eigenheims die Hypothek an den Käufer übertragen oder hätte dies eine Strafzahlung zur Folge? Lesen Sie hier unseren Fachartikel zum Thema.

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