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Hypotheken: 15 Tipps zur Finanzierung

15.03.2016 10:46
Hypotheken: 15 Tipps zur Finanzierung

Hypotheken sind eine komplexe Materie, bei der es um viel Geld geht. Wir geben Ihnen 15 Tipps, mit denen Sie Ihre Finanzierung sauber über die Bühne bringen. 

In unserer Beratung stellen wir immer wieder fest, wie wenig der durchschnittliche Haus- bzw. Wohnungskäufer über Hypotheken weiss – und wie gross dessen Wissensdurst ist. Um Ihnen den Einstieg in die Materie zu erleichtern, haben wir für Sie 15 der wichtigsten Tipps zur Finanzierung von Immobilien zusammengefasst.

Hypotheken Tipp Nr. 1: So viel darf das Eigenheim kosten

Die beiden wichtigsten Kennzahlen in der Welt der Hypotheken sind die Belehnung und die Tragbarkeit. Sie bestimmen darüber, wie viel Ihr neues Eigenheim maximal kosten darf.

  • Die Belehnung besagt, wie gross Ihre Hypothek im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zur Preisschätzung der Bank ist (es gilt das sog. Niederstwertprinzip). Erlaubt ist eine Belehnung von maximal 80 Prozent. Oder umgekehrt gesagt: Sie müssen mindestens 20 Prozent Ihres Eigenheims selbst bezahlen – wobei Sie dazu z.B. auch Gelder der privaten und beruflichen Vorsorge, Erbvorbezüge oder Darlehen nutzen können (vgl. Tipp Nr. 2).
  • Die Tragbarkeitsregel wiederum besagt, dass die laufenden Kosten Ihres Eigenheims nicht höher sein dürfen als ein Drittel Ihres Brutto-Haushaltseinkommens. Neben dem Hypothekarzins, den die Bank aus Sicherheitsgründen mit fünf Prozent taxiert, werden ggf. Amortisationszahlungen sowie jährliche Unterhalts- und Nebenkosten in der Höhe von 1% des Werts der Liegenschaft mit eingerechnet.

Lesen Sie mehr zum Thema Tragbarkeit in unserem Fachartikel.

Sie möchten wissen, ob Sie sich Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung leisten können? Mit dem MoneyPark Hypothekenrechner finden Sie die Antwort. Hier geht’s zum Hypothekenrechner.

Hypotheken Tipp Nr. 2: Diese Quellen können Sie fürs Eigenkapital anzapfen

Die mindestens 20 Prozent der Kaufsumme, die Sie selbst aufbringen müssen, können unter anderem aus den folgenden Quellen stammen:

  • Ersparnisse
  • Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren
  • Vorbezug oder Verpfändung von Geldern aus der zweiten und dritten Säule
  • Erbvorbezüge
  • Schenkungen
  • Darlehen
  • Nicht belehntes Bauland

Behalten Sie dabei im Hinterkopf, dass mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts „hartes“ Eigenkapital sein müssen. Davon ausgeschlossen sind Guthaben der zweiten Säule.

Lesen Sie mehr zur Regulierung im Schweizer Hypothekar-Markt.

Hypotheken

Hypotheken Tipp Nr. 3: Das gilt für private Darlehen

Ob Sie ein Darlehen Ihrem Eigenkapital zurechnen dürfen, hängt davon ab, ob Sie mit dem Geldgeber ein Datum für die Rückzahlung vereinbart haben. Die meisten Banken und Versicherungen zählen Darlehen nur dann zum Eigenkapital, wenn die Laufzeit des Kredits offen ist. Dazu kommt: Zahlen Sie für das Darlehen einen Zins, so wird der Aufwand dafür in der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt.

Hypotheken Tipp Nr. 4: Vergleichen und Verhandeln

Die Zinsen der Hypothekar-Anbieter unterscheiden sich ungemein. Wer die Angebote auf dem Markt vergleicht, kann tausende von Franken sparen. Bei einem Kreditvolumen von 600‘000 Franken spart man beim aktuell günstigsten Anbieter pro Jahr 1680 Franken gegenüber dem Durchschnitts-Anbieter! Viele Finanzinstitute sind zudem verhandlungsbereit und gewähren Rabatte für Kunden mit tiefer Belehnung und Tragbarkeit.

Hypothek

Lesen Sie sich schlau zum Thema „Zins-Rabatt: Was ist bei Hypotheken möglich?“

Hier geht’s zum MoneyPark Zinsvergleich.

Hypotheken Tipp Nr. 5: Die passende Hypo-Strategie

Ihre Hypothek sollte sitzen wie ein Massanzug. Soll heissen: Ob Sie am besten auf eine Libor-, eine Fest- oder auf eine (mittlerweile kaum noch nachgefragte) variable Hypothekk setzen, hängt mitunter von Ihrer Zins-Erwartung, von Ihrer Risikoneigung und Ihrer Risikofähigkeit ab. Dasselbe gilt, wenn Sie sich für eine bzw. mehrere Laufzeiten entscheiden. Vielen, gerade vermögenderen Hypothekarnehmern empfehlen wir derzeit einen Mix aus sehr günstiger – aber risiko-behafteter – Libor-Hypothek und langfristiger Budgetsicherheit durch eine Festhypothek. Sehr häufig schätzen Kunden aktuell aber auch die Planungssicherheit von Festhypotheken mit langer Laufzeit. Diese sind derzeit zu absoluten Top-Kondition erhältlich.

Wichtig: nur eine individuelle und unabhängige Beratung kann für Sie ermitteln, welche Strategie zu Ihnen und Ihrer Situation am besten passt. Bei MoneyPark finden Sie die beste Hypothek aus den Angeboten von über 100 Anbietern. Lassen Sie sich beraten.

Hypotheken Tipp Nr. 6: Offline- oder Online-Hypothek?

Online-Hypotheken locken mit attraktiven Zinsen. Doch die Angebote sind fast nur für Standardfälle geeignet, sowie für solche, die nicht ihre erste Hypothek abschliessen. Wer von diesem Schema abweicht, ist bei herkömmlichen Anbietern oder unabhängigen Vermittlern besser aufgehoben – auch deshalb, weil es bei Online-Hypotheken keine Beratung gibt. Überraschendes verbirgt sich zudem häufig „im Kleingedruckten“.

Wichtig: MoneyPark verbindet Offline und Online, sprich „das Beste aus beiden Welten“: Sie erhalten unabhängige Beratung von Fachspezialisten und haben Zugriff auf über 100 Anbieter, darunter etliche Online-Hypotheken!

Hier erfahren Sie mehr zum Thema Online- vs. Offline-Hypothek.

Hypotheken Online Offline

Hypotheken Tipp Nr. 7: Der richtige Zeitpunkt

Wann ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und dazu eine Hypothek aufzunehmen? Obwohl die Antwort von Fall zu Fall unterschiedlich ist, gilt, dass die Hypothekarzinsen aktuell extrem günstig sind. Wir gehen davon aus, dass die Zinsen noch bis mindestens Mitte 2017 sehr tief bleiben werden – wobei mit Schwankungen nach oben und unten zu rechnen ist.

Hier geht es zu unserer monatlich aktualisierte Zinsprognose.

Fehlt Ihnen das Eigenkapital für den Kauf der eigenen vier Wände? Mit dem MoneyPark ETF-Sparplan kommen Sie Ihrem Ziel Schritt für Schritt näher. Mehr erfahren.

Hypotheken Tipp Nr. 8: Die Vorsorge nicht vergessen

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen und diese mit einer Hypothek belegen, treffen Sie eine der wichtigsten Finanzentscheidungen in Ihrem Leben. Sie sollten sich zu Ihrem Schutz und zum Schutz Ihrer Familie unbedingt die Frage stellen, was mit der Immobilie passiert, wenn z.B. infolge einer schweren Krankheit oder eines Todesfalls das Haushaltseinkommen teilweise oder gleich ganz wegfällt. Damit Sie auf solche Eventualitäten vorbereitet sind, halten wir eine saubere Vorsorge-Analyse für einen ganz wichtigen Baustein einer professionellen Hypothekarberatung. Wir beraten Sie gerne.

Hypotheken Tipp Nr. 9: Solidarschuld bei Konkubinat

Möchten Sie mit Ihrem Konkubinatspartner ein Haus oder eine Wohnung kaufen, so können Sie nur dann beide Einkommen in die Tragbarkeitsrechnung mit einbeziehen, wenn Sie eine so genannte Solidarschuldnerschaft vereinbaren. Bei Ehepaaren gilt die Solidarschuldnerschaft, sofern keine Gütertrennung vereinbart wurde. Bei der Solidarschuld (auch solidarische Mithaftung genannt) kann der Gläubiger jeden Schuldner nach Belieben für die gesamte Forderung behaften.

Hypotheken Rabatt

Hypotheken Tipp Nr. 10: Hypotheken mit Spezialrabatten sind nicht zwingend günstiger

Im Schweizer Hypothekarmarkt gibt es etliche Rabatt-Angebote, z.B. für Familien, Öko-Bauten oder Renovationen. Wer nachrechnet, stellt fest, dass die Einsparungen meist minim sind – hauptsächlich deshalb, weil die meisten Rabatte nur für einen Teilbetrag und für eine beschränkte Laufzeit gelten. Lassen Sie sich nicht vom Rabatt blenden und holen Sie konsequent mehrere Offerten ein.

Lesen Sie mehr zum Thema Familien-Hypothek.

Hypotheken Tipp Nr. 11: Richtig gegen steigende Zinsen absichern

Die Hypothekarzinsen sind aktuell extrem niedrig. Selbstredend können sie aber auch wieder steigen – womöglich sogar sprunghaft und stark. Im Sommer 2008 zahlte man für eine 5-jährige Festhypothek im Durchschnitt z.B. 4,5% Jahreszins. Die einfachste Möglichkeit, sich gegen steigende Zinsen abzusichern, sind Festhypotheken mit langer Laufzeit. Die Sicherheit kostet allerdings: So sind Libor-Hypotheken meist deutlich günstiger zu haben. Aber auch Kreditnehmer mit Libor-Hypothek können sich absichern; einerseits in dem sie Reserven bilden für Zeiten mit hohen Zinsen. Andererseits gibt es bei vielen Anbietern die Möglichkeit, die Zinsen der Libor-Hypothek auf einen Maximalwert (im Fachjargon „Cap“ genannt) zu begrenzen – gegen einen Aufpreis, versteht sich.

Hypotheken Tipp Nr. 12: Auch Versicherungen berücksichtigen

Beim Stichwort Hypothek denken die meisten Schweizer an Banken. Doch insbesondere bei langen Laufzeiten bieten viele Versicherungen extrem kompetitive Zinsen.

Lesen Sie hier unseren Blogartikel zum Thema „Bank oder Versicherung: Wer bietet die günstigeren Zinsen?“

Hypotheken Tipp Nr. 13: Wenn tranchieren, dann richtig

Die Hypothek in mehrere Tranchen und Produkte aufzuteilen – z.B. in eine Libor- und eine Festhypothek – macht in vielen Fällen Sinn. Aber Achtung: Liegen die Tranchen bezüglich ihrer Laufzeit mehr als zwei Jahre auseinander, besteht keine Möglichkeit, zwischenzeitlich zu einem anderen – womöglich günstigeren – Anbieter zu wechseln. Und da Sie den Anbieter nicht wechseln können, kann die Hausbank bzw. die Hausversicherung die Konditionen für die Restlaufzeit diktieren. Das heisst, Sie müssen in der Regel einen höheren Zinssatz zahlen, als wenn Sie die Möglichkeit zum Anbieterwechsel hätten.

Hypotheken Tipp Nr. 14: Auf die Pension hin abzahlen

Mit der Pensionierung sinkt Ihr Einkommen in der Regel. Entsprechend sinkt auch Ihre Tragbarkeit. Erneuern Sie Ihre Hypothek nach dem 50. Altersjahr oder wollen Sie in diesem Alter eine neue Hypothek aufnehmen, prüfen die Finanzinstitute auch die so genannte Tragbarkeit im Alter. Wir raten Ihnen, die Belehnung mit dem Alter zu reduzieren. Als Faustregel gilt: 120 minus Ihr Alter ergibt die maximal empfohlene Höhe der ­Belehnung in Prozent.

Lesen Sie mehr zum Thema „Hypothek im Alter: Darauf sollten Sie achten“.

Hypotheken Pension

Hypotheken Tipp Nr. 15: Steuern sparen

Hypothekarschulden beeinflussen die Steuern auf zwei Wegen: Zum einen reduziert sich das Vermögen um die Höhe der Hypothek, zum anderen können die Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden. Oftmals lohnt es sich also, die Hypothek nicht ganz abzuzahlen.

Lesen Sie hier unseren Fachartikel zum Thema.

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MoneyPark ist die schweizweit führende technologiebasierte Beratungsplattform für Finanzprodukte und spezialisiert auf die unabhängige Vermittlung von Hypotheken und Vorsorgeprodukten sowie auf Vermögensverwaltung. MoneyPark bietet keine eigenen Finanzprodukte an, sondern offeriert seinen Kunden maximale Auswahl, unabhängige Beratung und direkten Abschluss. Die persönliche Kundenberatung erfolgt entweder in einer der aktuell 14 MoneyPark-Filialen oder mittels Online-Beratungstools. MoneyPark beschäftigt derzeit rund 130 Mitarbeiter.

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