Heikle Kündigungs-Klauseln in Hypo-Verträgen

31.07.2015 1:28
Heikle Kündigungs-Klauseln in Hypo-Verträgen

Die meisten Hypothekar-Anbieter in der Schweiz behalten sich mittels Kündigungs-Klauseln das Recht vor, den Hypothekarvertrag ausserordentlich zu kündigen, sollte sich der Wert der belehnten Liegenschaft erheblich mindern. In Zeiten fallender Immobilienpreise birgt diese Klausel ein hohes Risiko für Hausbesitzer.

Grundsätzlich kann ein Hausbesitzer bis zu 80 Fremdkapital aufnehmen. Viele Hauskäufer reizen diese Belehnungsgrenze aus, um dadurch weniger Eigenkapital zu binden und einen höheren Schuldzins bei der Steuer geltend zu machen. Kundendaten von MoneyPark zeigen, dass jeder dritte Hypothekarkunde (36%) „lediglich“ zwischen 20 und 25 Prozent Eigenkapital einschiesst – den Rest des Belehnungswerts bezahlt das Finanzinstitut in Form einer Hypothek. Diese Kunden wären von einer Wertminderung und entsprechenden Kündigungs-Klauseln am ehesten betroffen.

Banken können Festhypotheken einseitig kündigen

Vielen Hypothekarnehmern ist jedoch nicht bewusst, dass die Finanzinstitute sich das Recht vorbehalten, bereits während der Laufzeit der Hypothek den Vertrag einseitig zu kündigen, wenn sich der Wert der Liegenschaft in der Zwischenzeit erheblich gemindert hat. Was die Finanzinstitute unter „erhebliche“ verstehen, ist meist nicht genauer definiert und lässt Raum für Spekulationen und Willkür. Eine durch MoneyPark geprüfte Stichprobe legt den Schluss nahe, dass fast alle Finanzinstitute eine derartige Klausel in ihren Rahmenverträgen aufführen. Eine Wertminderung kann selbstverschuldet sein, etwa wenn der Eigentümer notwendige Unterhaltsarbeiten vernachlässigt. Eine Wertminderung kann aber auch durch einen allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise zustande kommen.

Es besteht folglich die konkrete Gefahr, dass der Finanzierungspartner die Hypothek in Zeiten sinkender Immobilienpreise kündigt, um in der Folge mehr Eigenkapital und/oder eine schnellere Amortisation zu fordern. Ist der Hypothekarnehmer dazu nicht in der Lage, ist er zum Verkauf des Eigenheims gezwungen.

Die neusten Zahlen der SNB legen eine Stagnation der Immobilienpreise nahe. Während 2013 und 2014 die Preise nur noch rund 1 Prozent anstiegen, waren es 2012 noch gut drei Prozent. Besonders betroffen sind die Hotspots am Genfersee und in der Region Zürich. Unter andere für diese Regionen prognostiziert der Immo-Berater Wüest & Partner für dieses Jahr fallende PreiseKündigungs-Klauseln

Quelle: SNB, eigene Darstellung

Einige Marktbeobachter gehen von einem langsamen aber anhaltenden Rückgang der Immobilienpreise oder mindestens einer Stagnation aus. Dafür spricht nicht zuletzt die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative durchs Volk im Februar 2014, welche die Nachfrage nach Wohnraum aber auch nach Geschäftsflächen dämpfen dürfte.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Die Kreditrichtlinien und Klauseln der einzelnen Finanzinstitute sind für den Hypothekarkunden nur sehr schwer zu durchschauen. Eine professionelle Vermittlung und Beratung hilft den Kunden sich im Hypothekar-Dschungel zurechtzufinden. MoneyPark setzt sich unabhängig und professionell für Kreditnehmer ein und verhandelt für Sie die besten Konditionen und erklärt Ihnen sämtliche Vertragsklauseln. Lassen Sie sich von Ihrem persönlichen Hypothekarspezialisten in Ihrer Nähe beraten.

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