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Einschätzung Zinsmarkt November 2018

und 06.11.2018 8:34
Einschätzung Zinsmarkt November 2018

Die Richtsätze sanken im Oktober über alle Laufzeiten hinweg teils deutlich. Dies entgegen den Kreditabsicherungssätzen, die nach einem anfänglichen Aufwärtstrend in der zweiten Monatshälfte wieder sanken und Ende Oktober leicht unter den Sätzen von Ende September notierten. Der Konkurrenzkampf erhöhte sich somit wie schon im Vormonat auch im Oktober. Einzelne Anbieter nahmen weitere Margeneinbussen in Kauf, um kompetitiv zu bleiben.

In der EU erhöhten sich die Konsumentenpreise binnen Jahresfrist um 2.2%. Die EZB wird diese Daten zum Anlass nehmen, ihre milliardenschweren Anleihenkäufe per Ende Jahr definitiv einzustellen und ihre Geldpolitik somit leicht weniger expansiv zu betreiben.

Um eine nachhaltige Inflation um 2% sicherzustellen, wird die EZB ihre Leitzinsen wie erwartet so lange wie nötig, mindestens jedoch bis nach dem Sommer 2019, auf ihrem aktuellen Niveau belassen. Diese Bestätigung der Zinspolitik führte gegen Ende Oktober dazu, dass die Zinsen in allen Laufzeitsegmenten sanken und insgesamt tiefer notierten als Ende September.

Bandbreiten beim 10-jährigen Satz unverändert

Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter veränderte sich bei den 10-jährigen Festhypotheken im Vergleich zum September nicht.

Bei den 2-jährigen Sätzen reduzierte der günstigste Anbieter seine Sätze um 4 Basispunkte, während der teuerste Anbieter seine Zinsen unverändert beliess. Dies führte zu einer Ausdehnung der Bandbreite.

Auffällig ist hier der temporäre Ausschlag nach unten, zurückzuführen auf einen regionalen Anbieter, welcher für eine begrenzte Zeit Top-Sätze offerierte.

Kreditabsicherungskosten (Swap) sinken leicht

Die Swap-Sätze sämtlicher Laufzeiten stiegen während des Oktobers temporär an, um gegen Ende des Monats wieder auf Vormonatsniveau abzusinken und leicht tiefer zu notieren. Dieser Anstieg ist auf die Diskussion zu Italiens Budgetstreit mit der EU zurückzuführen, die zu kurzfristigen Unsicherheiten und somit höheren Swap-Sätzen geführt hatte.

Auf Monatsbasis vergünstigte sich die Kreditabsicherung für die 2-jährige Laufzeit um 1 Basispunkt, diejenige für 5 und 10 Jahre um jeweils 4 Basispunkte.

Vergleichen und Verhandeln führt zu verbesserten Konditionen

Im vergangenen Monat sind die Richtsätze im Vergleich zu den Kreditabsicherungskosten überdurchschnittlich gesunken. Dies bedeutet, dass die Anbieter Margenverengungen in Kauf nehmen, um kompetitiv zu bleiben. Diesen Konkurrenzdruck können Sie sich zu Nutze machen. Vergleichen und Verhandeln lohnt sich nun noch mehr!

Nachstehend die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 31. Oktober 2018:

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark per 31. Oktober 2018 folgende Top-Hypothekarzinsen:

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: seitwärts verlaufendes Zinsniveau im weiteren Jahresverlauf

Die vergangenen Monate haben unsere Einschätzung bestätigt – das Zinsniveau verläuft seitwärts mit gelegentlichen Ausschlägen nach oben wie nach unten. Da die Ausschläge relativ stark ausfallen können, lohnt es sich, den Zinsmarkt eng zu beobachten. Kurzzeitig aufflammende Inflationsängste würden beispielsweise zu einer Verteuerung der Hypothekarsätze führen. Folglich können bei einem Abklingen dieser Bedenken oder Fragezeichen hinsichtlich der (sich abschwächenden) Weltkonjunktur die Sätze auch zügig wieder in günstigere Regionen tendieren.

Längerfristig gehen wir unverändert davon aus, dass die EZB bis im Frühjahr 2020 keine Zinserhöhungen vornehmen wird und somit auch keine diesbezüglichen Aktivitäten der SNB zu erwarten sind.

Empfehlungen

Festhypotheken sind und bleiben sehr attraktiv. Um von den auch weiterhin zu erwartenden Schwankungen zu profitieren, sollten Ausschläge von 10 Basispunkten und mehr nach unten für den Abschluss von längerfristigen Festhypotheken genutzt werden.

 

Exkurs: Abschaffung Eigenmietwert

Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele

Das Parlament nimmt einen neuen Anlauf, den Eigenmietwert durch ein anderes System der Wohneigentumsbesteuerung abzulösen. Auch wenn frühestens 2021 mit der Umsetzung gerechnet werden kann, für die ausserdem noch einige Hürden genommen werden müssen: Welche Auswirkungen hätte die Abschaffung des Eigenmietwerts für Hypothekarnehmer? Unsere kürzlich veröffentlichte Studie zeigt konkrete Rechenbeispiele auf Basis der individuellen Situation von Eigenheimbesitzern.

Rahmenbedingungen

Die genaue Ausgestaltung des Vorschlages der WAK wird erst im Frühjahr 2019 publik werden. Die bisher kommunizierten Eckdaten gestalten sich wie folgt:

  • Abschaffung Eigenmietwert für Hauptwohnsitz
    Ausnahme: Zweitwohnungen
  • Abschaffung Abzugsfähigkeit von Kosten für den Liegenschaftenunterhalt
  • Abschaffung Abzugsfähigkeit von Kosten für energetische Sanierungen und denkmalpflegerische Arbeiten auf Bundesebene
  • Abschaffung Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum
    Ausnahmen: Renditeobjekte, Ersterwerber, Vermögenserträge

Auswirkungen

Die nachstehenden Überlegungen basieren auf der Annahme, dass der Eigenmietwert unter den oben beschriebenen Rahmenbedingungen und Ausnahmen abgeschafft wird.

Immobilienpreise

Wir gehen davon aus, dass sich eine Aufhebung des Eigenmietwertes in einer moderaten Erhöhung (im tiefen einstelligen Prozentbereich) der Immobilienpreise niederschlagen wird. Es gilt hier allerdings festzuhalten, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes auch von vielen anderen Faktoren abhängig ist.

Hypothekarvolumen

Kurz- und mittelfristig werden die bestehenden Hypotheken vermehrt (teil-)amortisiert. Dies spüren die Kreditgeber auf dem Hypothekarvolumen in ihren Büchern. Aufgrund der aktuell tiefen Zinsen erachten wir eine Abzahlung der Hypothek gegenwärtig allerdings als mässig attraktiv.

Längerfristig macht die Abschaffung des Eigenmietwertes Wohneigentum attraktiver, es ist also mit einer höheren Wohneigentumsquote und daher mit einem erhöhten Finanzierungsbedarf zu rechnen.

Bautätigkeit

Viele aufgeschobene oder auf mittlere Frist geplante Renovationen werden noch vor der Abschaffung der Abzugsfähigkeit durchgedrückt. Entsprechend profitiert die Bauindustrie kurzfristig von vermehrten Investitionen in Sanierungsvorhaben. Dadurch verbessert sich die Werthaltigkeit der Liegenschaften. Das befürchtete Ausbleiben von Unterhaltsarbeiten auf die lange Frist erachten wir als wenig realistisch. Wir gehen davon aus, dass Renovationen in ähnlichem Ausmass wie vor der Abschaffung der Abzugsfähigkeit getätigt würden. Energetische Modernisierungen sind auf kantonaler Ebene weiterhin abzugsfähig, was aus ökologischer Sicht nur zu begrüssen ist und schlussendlich zu deutlich tieferen Nebenkosten führt.

Verschuldungsquote Schweizer Privathaushalte

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen.

Hypothekarschuldner nehmen im Schnitt eine Hypothek auf, die in etwa dem Doppelten der gesamten aktuellen Vermögenswerte entspricht. Dies allerdings zu einem Zeitpunkt ihres Lebens (um 40 Jahre), an dem ihnen noch jahrzehntelanger Vermögensaufbau bevorsteht. Die Verschuldungsquote der Schweizer Privathaushalte wird daher sinken.

Steuereinnahmen

Die WAK hat den Auftrag, die Revision «haushaltsneutral» zu gestalten. Kurzfristig wird es für die WAK ein Husarenakt werden, die von der EStV geschätzten Mindereinnahmen von rund CHF 700 Mio. in eine Haushaltsneutralität umzuwandeln. Die Vorlage sieht Wegfälle auf der Einkommens- (Eigenmietwert) und Abzugsseite (Unterhalt & Hypozinsen) vor. Sollte sich dies nicht haushaltsneutral ausgestalten lassen, führt für die WAK wohl kaum ein Weg an einer alternativen Lösung vorbei. Eine Erhöhung des Vermögenssteuertarifes könnte eine Möglichkeit sein.

Rechenbeispiele und Handlungsempfehlungen

Welche konkreten Auswirkungen die Abschaffung des Eigenmietwertes auf verschiedenen Personengruppen und deren individueller Situation hätte, zeigen die folgenden zwei Rechenbeispiele:

Familie Wehrli, Wohlen (AG)

Familie Wehrli hat sich in Wohlen (AG) mit einem schmucken und zahlbaren Reiheneckhaus den Traum vom Eigenheim erfüllt. Rolf Wehrli (35) ist Informatiker, Nicole Wehrli (33) arbeitet zwei Tage in der Woche als kaufmännische Angestellte. Ihre beiden Kinder sind im schulpflichtigen Alter. Ein Erbvorbezug hat den Traum von Wohneigentum möglich gemacht.

Bei der Finanzierung entschied sich Familie Wehrli für eine höhere Hypothek und die Verpfändung von Pensionskassen-Geld. Dank der höheren Hypothek hat Familie Wehrli neben dem Erwerbseinkommen zum Leben stets genügend liquide Mittel auf dem Konto. Durch die Verpfändung der Pensionskasse fallen keine Kapitalbezugssteuern an und die Leistungen im Vorsorgefall sind unvermindert. Mit dieser Lösung ist Familie Wehrli sicher und kostengünstig unterwegs.

Durch die Abschaffung des Eigenmietwertes freut sich Familie Wehrli über eine um 1200 Franken tiefere Steuerrechnung.

Empfehlung: Sollte Familie Wehrli Erbschaften erhalten oder grössere Vermögenswerte ansparen, ist eine Teilamortisation der Hypothek zu prüfen. Eine individuelle Vermögens- und Vorsorgeanalyse ist in diesem Zusammenhang unabdingbar.

Frau Schmid und Herr Meissner, Jona (SG)

Claudia Schmid und Frank Meissner (beide 58) haben sich in Jona (SG) ein schmuckes altes Bauernhaus gekauft, welches sie seit 8 Jahren in liebevoller Handarbeit renovieren. Für schwierigere Arbeiten ziehen sie professionelle Handwerker bei.

Bisher hatten Frau Schmid und Herr Meissner von verschiedenen Abzügen profitiert: neben dem Hypothekarzins-Abzug und dem Abzug für Unterhaltsarbeiten brachten sie auch energetische Sanierungen und denkmalpflegerische Arbeiten in Abzug. Die Abzüge für Hypothekarzins und Unterhaltsarbeiten würden in Zukunft wegfallen, weshalb sich die steuerbaren Einkommen von Frau Schmid und Herr Meissner erhöhen würden. Nach dem Wegfall des Eigenmietwertes rechnen beide mit einer steuerlichen Mehrbelastung von rund CHF 500 pro Jahr.

Empfehlung: Frau Schmid und Herr Meissner sollten die anstehenden Investitionen genau planen. So viele der werterhaltenden Arbeiten wie möglich sollten vor der Abschaffung des Eigenmietwertes durchgeführt werden. Energetische Sanierungen und denkmalpflegerische Arbeiten bleiben zumindest auf kantonaler Ebene auch künftig abzugsfähig und könnten somit auch noch später durchgeführt werden.

Die gesamte Studie mit weiteren Fallbeispielen finden Sie hier.

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