Die 10 grössten Fehler beim Hauskauf

05.02.2016 3:11
Die 10 grössten Fehler beim Hauskauf

Beim Immobilienkauf, sprich dem Hauskauf bzw. dem Wohnungskauf, begehen viele Schweizer Fehler, die absolut vermeidbar gewesen wären. Wir klären Sie über die zehn gröbsten Patzer auf.

Mit dem Hauskauf erfüllen sich viele Schweizer ihre lang gehegten Wohnträume (siehe Grafik). Doch leider stolpert so mancher unerfahrene Käufer eines Hauses oder einer Wohnung schon vor dem Einzug über einen oder gleich mehrere der vielen Fallstricke. Wir finden: Das muss nicht sein. Deshalb klären wir Sie über die zehn grössten Fehler beim Hauskauf auf.

wts2021 zufriedenheit

Quelle: Wohntraumstudie 2021 von MoneyPark Helvetia und AlaCasa.ch

Fehler beim Immobilienkauf 1: Unterlagen nicht genau gelesen

Auch wenn es viel Arbeit bedeutet: Lesen Sie vor dem Notariatstermin alle für den Kauf notwendigen Dokumente wie Mietverträge, Grundsteuerbescheid oder Wohnflächenberechnungen und prüfen Sie diese auf ihre Vollständigkeit. Prüfen Sie zudem unbedingt, ob offene Baulasten bzw. Belastungen im Grundbuch bestehen, die auf Sie als Käufer übergehen könnten! Beim Kauf von Stockwerkeigentum sollten Sie zudem unbedingt das Reglement der Stockwerkeigentümer sowie die Jahresrechnungen inkl. Zahlen zum Erneuerungsfonds sichten.

Nehmen Sie sich mindestens zwei Wochen Zeit, um die Vertragsgrundlagen gründlich zu studieren und um die Finanzierung zu regeln. Will Ihnen der Verkäufer diese Frist partout nicht zugestehen, ist womöglich was faul und Sie sollten die Finger vom Geschäft lassen.

Hauskauf Dokumente

Die wichtigsten Dokumente beim Immobilie kaufen:

  • Kaufvertragsentwurf (bei einem Neubau mit Werkvertrag)
  • Grundbuchbelege
  • Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnungen
  • Protokolle und Jahresrechnungen
  • Begründungsakt
  • Liste der Investitionen, Renovationen und Anschaffungen
  • Aufteilungspläne
  • Grundbuchauszug
  • Katasterplan des Gesamtgrundstücks
  • Gebäudeversicherungsangaben
  • Baupläne
  • Baubeschrieb
  • Separate Verträge wie z.B. Verwaltungs- oder Hauswartungsverträge
  • Baubewilligungsakten

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Fehler 2: Immobilie nicht gut genug geprüft

Der Wohnungs- bzw. Immobilienkauf darf nie ohne Besichtigung stattfinden! Wichtige Kriterien für Sie beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft sind z. B. die Lärmbelastung, der Zustand der Fassade, ob die Heizung funktioniert oder ob die Fenster dicht sind. Diese Punkte können Sie anhand von Fotos leider nicht prüfen.

Damit Sie am Ende nicht auf unerwarteten Zusatzkosten für die Sanierung sitzen bleiben, empfehlen wir die Besichtigung mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen. Diese erkennen Mängel schneller und können ggf. vom Kauf abraten oder den entscheidenden Hinweis geben, um einen Rabatt auf den Kaufpreis aushandeln zu können.

Hauskauf Besichtigung

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Fehler 3: Bei der Belehnung mit dem Kaufpreis gerechnet

Seit 2014 gilt im Hypothekarmarkt die Regel des so genannten Niederstwertprinzips. Sie besagt, dass bei Hauskauf bzw. der Berechnung des maximalen Kreditbetrags, den eine Bank oder eine Versicherung vergeben darf, nicht mehr zwingend der Kaufpreis massgebend ist, sondern oftmals die Schätzung des Finanzinstituts. Letzteres ist dann der Fall, wenn der Schätzwert tiefer ist als der Kaufbetrag. Die Folge: Sie brauchen teils deutlich mehr Eigenkapital für den Hauskauf.

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Fehler beim Hauskauf 4: Die erstbeste Immobilie gekauft

Schauen Sie sich verschiedene Immobilien an und vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken, um ein Gespür für den Markt zu bekommen. Schliesslich handelt es sich bei einer Hypothek um den grössten Kredit Ihres Lebens. Glauben Sie keinem, der Ihnen weismachen will, dass es sich bei seiner Immobilie um ein speziell günstiges Angebot handle und Sie deshalb sofort den Zuschlag geben müssten. Oft besteht beim Preis Verhandlungsspielraum. Kaufen Sie das Haus oder die Wohnung nur, wenn Sie sich dabei absolut sicher sind.

Hauskauf Fehler

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Fehler 5: Mit den aktuellen Zinsen gerechnet

Bei den derzeit ausserordentlich günstigen Hypotheken (vgl. Zinsentwicklung hier) blenden viele Wohnungs- und Hauskäufer aus, dass sie die so genannten Tragbarkeitskriterien erfüllen müssen, um eine Hypothek zu bekommen. Konkret dürfen die laufenden Kosten nach dem Kaufen des Hauses via Hypothek nicht mehr als 33% Ihres Brutto-Haushaltseinkommens beanspruchen. Und damit nicht genug: Um sicherzustellen, dass Sie die Zinsen auch langfristig bezahlen können, rechnet die Bank oder die Versicherungen mit einem kalkulatorischen jährlichen Zinssatz von 5%. Zudem rechnen Sie mit Unterhaltskosten in der Höhe von rund 1% des Werts der Liegenschaft pro Jahr.

Mit dem MoneyPark Hypothekenrechner finden Sie einfach und schnell heraus, ob Sie die finanziellen Kriterien für den Wohnungs- oder Hauskauf und zur Aufnahme einer Hypothek erfüllen. Mit einer Online-Finanzierungsbestätigung können Sie der Verkäuferschaft zeigen, dass Sie eine Finanzierung für das Objekt bekommen werden.

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Fehler 6: Keine Referenzen des Baupartners eingeholt

Kaufen Sie keine bestehende Immobilie, sollten Sie Ihren Baupartner auf Herz und Nieren prüfen. Im Markt gibt es nämlich leider auch schwarze Schafe. Verlangen Sie Referenzen sowie eine aktuelle Betreibungsauskunft und überprüfen Sie auf dem Grundbuchamt, wer der Eigentümer der Parzelle ist.

Hauskauf Generalunternehmer

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Fehler 7: Nicht auf ein Sperrkonto eingezahlt

Verlangt der Verkäufer eine Anzahlung, so zahlen Sie den Betrag nie direkt, sondern immer auf ein Sperrkonto. Zahlen Sie beim Wohnungs- oder Einfamilienhauskauf zudem nicht mehr als 20‘000 Franken oder höchstens 5 Prozent des Kaufpreises als Vorschuss.

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Fehler beim Hauskauf 8: Kein Kostendach vereinbart

Lassen Sie sich Ihr Traumhaus bzw. Ihre Traumwohnung bauen, so sollten Sie garantierte Fixpreise, Pauschalen oder ein Kostendach vereinbaren. Nur so vermeiden Sie, dass die Schlussrechnung über Ihrem Budget liegt. Ebenfalls sollten Sie im Vertrag festlegen, dass Änderungen Ihrer schriftlichen Zustimmung bedürfen und auch separat offeriert werden müssen.

Hauskauf Kosten

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Fehler 9: Keine Garantie bei Mängeln

Bauunternehmer verstecken in ihren Verträgen gerne Klauseln, mit denen sie die Mängelhaftung gegenüber Ihnen abgeben. Achten Sie unbedingt darauf, dass das Generalunternehmen seine Garantiepflicht behält, sprich dass es diese nicht an Subunternehmen abgibt! Einen anderslautenden Vertrag sollten Sie nicht unterschreiben, denn gibt es tatsächlich einen Mangel, so müssten Sie sich mit einzelnen Handwerkern und Unterlieferanten herumschlagen! Wir empfehlen Ihnen, die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA zum Bestandteil des Vertrags zu erklären, vor allem die Norm SIA 118. Diese Vertragsbestimmungen für Bauarbeiten, aber auch technische Normen sollte jeder Bauherr kennen und zur Hand haben.

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Fehler beim Hauskauf 10: Über die Hypothek gestolpert

Der Kauf einer Immobilie beinhaltet in der Regel auch die Aufnahme einer Hypothek. Die 10 grössten Hypo-Fehler beim Kauf eines Hauses haben wir für Sie in einem separaten Ratgeber-Beitrag zusammengefasst.

Weitere Infos

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