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Hauskauf

Vererben einer Immobilie: Darauf müssen Sie achten

Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle. Der Familienstand des Verstorbenen, ein Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen in Testament oder Erbvertrag. Um Ihren Hinterbliebenen Unannehmlichkeiten zu ersparen, ist es ratsam, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen.

Im Todesfall wird bei verheirateten Paaren in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Ohne Ehevertrag kommt der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung zur Anwendung. Als Errungenschaft gelten sämtliche während der Ehe entgeltlich erworbenen und erwirtschafteten Vermögenswerte. Die Hälfte der Errungenschaft stellt, zusammen mit dem Eigengut des Verstorbenen, die Erbmasse dar.

Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse. Der überlebende Ehegatte erbt die andere Hälfte.

Auch Hypotheken werden vererbt

Besitzen die Ehepartner zusammen eine Immobilie, erben auch die Kinder einen Teil davon, inklusive der auf ihr lastenden Hypotheken. Im besten Falle reichen die liquiden Mittel des Ehepartners aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall verbleibt die Immobilie im alleinigen Besitz des Ehepartners. Vorausgesetzt, die Tragbarkeit der Hypothek ist weiterhin gewährleistet. Dabei wird die bestehende Hypothek auf den Namen des Erben übertragen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung weitergeführt.

Immobilie übergeben oder verkaufen

Ist die Tragbarkeit durch den überlebenden Ehegatten nicht gegeben oder kann er die Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls hat eines oder haben alle Kinder gemeinsam die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen und die restlichen Erben entsprechend auszuzahlen. Falls das nicht der Fall ist, müssen Sie den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen. Damit es nicht so weit kommt, können Sie bereits zu Lebzeiten einige Massnahmen treffen.

Ehevertrag, Erbvertrag oder Testament aufsetzen

In einem Ehevertrag könne Sie festlegen, dass dem überlebenden Partner im Todesfalle eines Ehepartners die gesamte Errungenschaft zufällt. Der Anteil der Kinder beschränkt sich dadurch auf die Hälfte des Eigenguts des verstorbenen Elternteils. Diesen Anteil können Sie in einem Testament sogar noch auf den Pflichtteil von 3/8 reduzieren. Noch weiter gehen kann man mit einem Erbvertrag/Erbverzichtsvertrag: Darin können die Kinder freiwillig auf ihren Pflichtteil verzichten. In diesem Falle erhält der überlebende Ehegatte alles – auch ein vorhandenes Haus.

Nutzniessung oder Wohnrecht für Ehepartner

Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können sich die Ehepartner gegenseitig ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung an der Immobilie einräumen. Damit stellen Sie sicher, dass der Ehegatte weiterhin in der gemeinsamen Liegenschaft wohnen kann.

Fazit

Wer bereits frühzeitig die nötigen Vorkehrungen für das Vererben der Immobilie trifft oder sie sogar noch zu Lebzeiten an die Erben übergibt, vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Dazu gehört auch die Festlegung einer optimalen Hypothekarstrategie, die auf die finanziellen und familiären Verhältnisse abgestimmt ist. Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.

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Pensionskassen verschenken jährlich über eine halbe Milliarde Franken Rendite (allein) im Obligationenbereich

Pensionskassen beklagen sich über das Negativzinsumfeld und die konservativen Anlagebestimmungen, ohne deren vorhandene Möglichkeiten auszuschöpfen. Wie eine Studie von MoneyPark zeigt, nehmen die wenigsten Pensionskassen Umschichtungen von erstklassigen Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken vor. Und dies, obwohl Hypotheken bei gleichbleibend tiefem Risiko eine zusätzliche Rendite von jährlich gut einem Prozent erzielen.

MoneyPark hat in einer breit angelegten Studie eruiert, inwiefern Pensionskassen die Anlageklasse Hypotheken nutzen und welchen Einfluss eine solche Investition auf die Risikostruktur und die Rendite ausübt.

Verschenktes Renditepotenzial

Schweizer Pensionskassen investieren aktuell nur rund 1.3 Prozent ihres Vermögens in die Anlageklasse Hypotheken, obwohl reglementarisch eine Quote von bis zu 50 Prozent erlaubt wären. Das Rating und somit die Qualität von Hypotheken sind vergleichbar mit Schweizer Staatsanleihen. Mit Hypotheken kann allerdings eine um gut ein Prozent höhere Nettorendite generiert werden – nicht nur im aktuellen Tiefzinsumfeld, sondern auch bei wesentlich höherem Zinsniveau. Und noch dazu unabhängig von der Entwicklung der Finanzmärkte. Ein moderater Ausbau der Anlageklasse Hypotheken von heute 1.3 Prozent auf sieben Prozent Portfolioanteil als Ersatz für auslaufende erstklassige Schweizer Obligationen wäre damit unseres Erachtens – unter Berücksichtigung der zeitlich realistischen Umschichtungsmöglichkeiten – durchaus möglich. Damit können Pensionskassen einen Mehrertrag von rund 630 Millionen Franken jährlich generieren, ohne das Risiko ihrer Portfolios zu erhöhen.

Weniger Rente für die Versicherten

Der einzelne Versicherte wird so um diese zusätzliche Rendite gebracht. «Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1'350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht», kommentiert Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, die Studienergebnisse. Diese Entscheidung ist deshalb unverständlich, weil die BVG-Reglemente eigentlich eine signifikant höhere Hypothekarquote erlauben würden.

Träge Pensionskassen machen eine Umschichtung schwer

«Unsere Umfrage hat ergeben, dass die Verantwortlichen der Pensionskassen die Vorzüge von Schweizer Eigenheim-Hypotheken zwar erkannt haben, sie scheuen sich aber noch vor dem prozessualen Aufwand. Und dies, obwohl es mittlerweile Anbieter auf dem Markt gibt, welche die benötigten Vertriebs- und Abwicklungskompetenzen anbieten und damit auch die Risikokontrolle übernehmen», meint Stefan Meyner, Senior Projektmanager Research bei MoneyPark. Das entsprechende Fachwissen und die aufwändige, technische Plattform werden für eine Investition in Hypotheken somit nicht mehr vorausgesetzt.

Trotzdem sind Pensionskassen nach wie vor mit rund 20 Prozent des verwalteten Vermögens in Schweizer Obligationen investiert. Um die Mindestverzinsung zu erreichen, haben sie die Aktienquote trotz des grösseren Risikos und der höheren Volatilität auf rund einen Drittel ausgebaut. Es gilt nun auch im Sinne der Versicherten, dass Pensionskassen ihre Asset-Allokation überdenken und eine grössere Investition in Schweizer Eigenheim-Hypotheken prüfen.

Weiterführende Informationen

Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen:
Studie «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen»

Lesen Sie dazu auch unseren Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten?
Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

Immobilienpreise

Zersiedelungsinitiative: Nein-Lager knapp vorn

Die Stimmung zur Zersiedelungsinitiative hat gekehrt: Das zeigt die Umfrage der GfS im Auftrag der SRG. Nur noch 47 Prozent sind demnach für die Annahme der Initiative. Das Nein-Lager ist aktuell knapp in der Mehrheit – vorwiegend auf dem Land. Noch Anfang Dezember hatte sich eine Mehrheit von 63 Prozent für ein Ja ausgesprochen. 

Es zeigt sich – wie häufig vor Abstimmungen zu beobachten – dass sich das Sentiment, je näher ein Abstimmungstermin rückt, verändert. Was zunächst attraktiv scheint – Zersiedelung stoppen, Natur und Kulturland bewahren – erweist sich bei näherem Hinsehen als weniger klar und eindeutig. Die in den letzten Wochen intensiv geführte Diskussion zeigt die vielfältigen Auswirkungen der Initiative auf die gesamte Schweiz und hat die Meinungsbildung beeinflusst.

MoneyPark hat kürzlich die möglichen Auswirkungen der eher statisch anmutenden Plafonierung von Bauzonen beleuchtet und dabei das Fazit gezogen, dass eine Annahme zusätzlichen Preisdruck auf Immobilien, insbesondere in den Boom-Regionen, auslösen würde. 

Interessant wird es sein, wie sich die Lager, auch mit Blick auf den sich vertiefenden Stadt-Land-Graben von Befürwortern und Gegnern, bis zur Abstimmung am 10. Februar entwickelt. 

Lesen Sie hier unsere Einschätzung zu den Auswirkungen der Zersiedelungsinitiative auf die Entwicklung der Immobilienpreise.

Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

Überraschend hat der Bundesrat letzten November die Empfehlung seiner Eidgenössischen Kommission für die berufliche Vorsorge ignoriert und den BVG-Mindestzins bei einem Prozent belassen. Auf Ende Jahr brachen die Aktienmärkte weltweit ein und brachten die Pensionskassen in die Bredouille. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten?

Der Mindestzins bei der zweiten Säule der Altersvorsorge bestimmt, zu wie viel Prozent das Vorsorgeguthaben der Versicherten im BVG-Obligatorium mindestens verzinst werden soll. Dieser Satz liegt seit 2017 bei einem Prozent und wird jedes Jahr fürs nächste Jahr vom Bundesrat festgelegt.

Die Überraschung war gross, als der Bundesrat vergangenen November beschloss, den Mindestzinssatz der zweiten Säule bei einem Prozent zu belassen und somit dem Vorschlag seiner eigens eingesetzten Kommission das erste Mal seit 13 Jahren nicht zu folgen. Die Kommission hatte im Vorfeld eine Reduktion auf 0.75 Prozent empfohlen. Der Bundesrat berücksichtige bei der Festlegung des Mindestzinssatzes nicht nur die Entwicklung der Anleihenmärkte, sondern auch die Immobilien- und Aktienmärkte. Und begründete seinen Entscheid unter anderem mit der guten Entwicklung des Aktienmarktes im Jahr 2017, in dem der Swiss Performance Index (SPI) 19.9% zugelegt hatte. Die Pensionskassen konnten in diesem Jahr ein Polster aufbauen, das sie durch das Jahr 2018 bringen sollte. Die neue Formel der BVG-Kommission zur Festsetzung des Mindestzinssatzes kam in ihrer Berechnung per Ende September 2018 auf einen Zinssatz von 1.03 Prozent.

Mindestzins bringt schwache Pensionskassen in die Bredouille

Diese Begründung mag stimmen, haben die Pensionskassen 2017 eine gute Performance erzielen können (rund sieben Prozent). Und per Ende September 2018 – zum Zeitpunkt, an dem die Kommission und der Bundesrat ihre Entscheide fielen – lag der SPI noch bei einem Plus von einem halben Prozent.

Ende Jahr jedoch brachen weltweit die Aktienmärkte ein. Der SPI beendete das Jahr mit einem Minus von 8.57 Prozent, der SMI lag sogar 10.15 Prozent tiefer als zu Beginn des Jahres. Des Weiteren sind Pensionskassen verpflichtet, die Vorsorgeguthaben sicher anzulegen. Sie sind also gezwungen, nebst dem Aktienmarkt auch in den Anleihenmarkt und weitere Anlageklassen zu investieren. Aufgrund des Negativzinsumfelds rentieren zehnjährige Bundesobligationen jedoch seit geraumer Zeit überhaupt nicht mehr oder sogar knapp negativ. Mit Anleihen, die nicht rentieren, und Aktien, die per Jahresende knapp zehn Prozent verloren haben, ist es beinahe unmöglich, den vorgegebenen Mindestzins von einem Prozent zu erreichen. Noch nicht einmal eingerechnet ist da die gesetzliche Pflicht einer jeden Vorsorgestiftung, Wertschwankungsreserven zu bilden und Rückstellungen vorzunehmen, um ihr Leistungsziel zu erreichen. Die UBS errechnete in ihrem PK-Performance Index ein Minus von durchschnittlich 3.45 Prozent für das Jahr 2018 und nennt es das für die Pensionskassen im Sample schlechteste Jahr seit der globalen Finanzkrise. 

Versicherte kurz vor dem Pensionierungsalter dürfen sich freuen

Aus Sicht der Versicherten ist der Entscheid des Bundesrates, den Mindestzins bei einem Prozent zu belassen, sicherlich zu begrüssen. Ein höherer Zins ergibt im Pensionsalter eine höhere Rente. In diesem Fall hätte die Reduktion auf 0.75 Prozent bedeutet, dass bei einem Alterskapital von 300'000 Franken rund 750 Franken an Zins pro Jahr verloren gegangen wäre.

Trotzdem ist eine Revision der zweiten Säule dringend notwendig. Pensionskassen, die wenig Substanz und eine ungünstige Altersstruktur aufweisen, werden Probleme bekommen, den Mindestzins zu erreichen. Ein weiterer Faktor, der die Gesundheit der Pensionskassen beeinflusst, ist der Umwandlungssatz. Dieser liegt bei, rein rechnerisch betrachtet, viel zu hohen 6.8 Prozent für das BVG-Obligatorium. Der überobligatorische Teil wird daher bereits jetzt zu einem wesentlich tieferen Umwandlungssatz verrentet. Die Substanz von Kassen wird trotzdem noch zulasten der Jungen ausgehöhlt.

Alternative Investitionsmodelle sind gefragt

Die von Pensionskassen erzielte Rendite muss also nicht nur den Mindestzins, sondern auch die durch den zu hohen Umwandlungssatz generierten Verluste sowie zu bildende Reserven und Rückstellungen decken.

Wie die Pensionskassenstudie 2018 von Swisscanto zeigt, sind hiesige Pensionskassen noch immer hauptsächlich in klassische Anlagekategorien wie Aktien, Obligationen und Immobilien investiert.

Anlageklassen 2008-2017

Quelle: Pensionskassenstudie 2018 von Swisscanto

Hypotheken als Anlageklasse

Eine alternative Investitionsmöglichkeit, die von Pensionskassen noch viel zu wenig und nur zögerlich wahrgenommen wird, sind Hypotheken. Erst rund 1.3 Prozent der Pensionskassenvermögen in der Schweiz sind in Hypotheken investiert. Obwohl die Kategorie theoretisch einen Anteil von 50 Prozent einnehmen dürfte. Einerseits scheuen sich Pensionskassen vor dem administrativen Aufwand, andererseits dauert die Anpassung der Anlagestrategie seine Zeit. Und das, obwohl Hypotheken als Anlageinstrument eine deutliche Mehrrendite gegenüber risikotechnisch vergleichbaren festverzinslichen Anlagen erreichen. Dies nicht nur in der aktuellen Tiefzinsphase, sondern auch bei hohen Zinsen. Der Grund dafür ist die Liquidität der Anlageklasse: Hypotheken lassen sich – im Vergleich zu Anleihen – nicht so einfach veräussern. Langfristig ausgerichtete Pensionskassen profitieren hingegen von dieser so genannten Illiquiditätsprämie.

Quelle: snb.ch, jeweils letzte Beobachtung des Jahres
* Die SNB dokumentiert erst seit 2007 die Zinssätze einzelner Laufzeiten. Die Hypothekarzinsen von 1991 bis 2006 sind daher ein volumengewichteter Durchschnitt aller Laufzeiten

Der Langzeitvergleich zeigt klar, dass Hypotheken bei gleichbleibenden Risiken besser rentieren als Staatsanleihen. Wie eine langjährige historische Betrachtung zeigt, war auch in der Hochzinsphase der 90er-Jahre mit Hypotheken eine Mehrrendite von durchschnittlich einem Prozent erzielbar.

Der Druck auf die Pensionskassen steigt

Pensionskassen sind aufgrund der Marktentwicklungen angehalten, breiter zu diversifizieren und auch vermehrt alternative Anlageklassen zu prüfen, die gegenüber den klassischen Anlagen eine tiefe Korrelation aufweisen. Denn das höhere Risiko zahlt sich nicht selten in einer besseren Rendite aus, die wiederum den Versicherten zugutekommt. Es wäre ein kleiner Beitrag zur Rentensicherung der heutigen Beitragszahler.

Ferienwohnung

Hypothek für ein Ferienhaus – was muss ich beachten?

Sie möchten sich den Traum eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung erfüllen? Sie wissen aber nicht, was Sie finanziell beachten müssen, und ob eine Hypothek dafür aufgenommen werden kann? Wir erklären Ihnen die verschiedenen Optionen, die Ihnen zur Verfügung stehen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Ferienhaus zu finanzieren. Dafür sind jedoch einige Punkte zu berücksichtigen. Insbesondere für die Finanzierung gelten in der Schweiz andere Voraussetzungen und strengere Regeln als beim Kauf des Hauptwohnsitzes.

Schärfere Kriterien bei der Hypothekarvergabe

Um eine Hypothek für ein Ferienhaus aufzunehmen ist es wichtig, dass die Tragbarkeit dafür gegeben ist. Dabei fliessen die Kosten für die Hypothek Ihres Eigenheims oder Ihre Mietausgaben in die Tragbarkeitsberechnung mit ein. Die Faustregel besagt, dass die Kosten für Ihren Hauptwohnsitz und diejenigen des Ferienhauses insgesamt nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Kein Einsatz von Vorsorgegeldern

Die Belehnung kann in einzelnen Fällen auch bei Ferienobjekten bis zu 80% ausgeschöpft werden. Relevant für die Beurteilung ist aber Ihre gesamte finanzielle Situation. Auch finanzieren einige Institute nicht bis 80% oder aber verlangen eine Amortisation bis auf 50% Belehnungswert. Anders als bei Investitionen in Ihren Hauptwohnsitz dürfen Sie für Ihr Ferienhaus dabei keine Mittel aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) oder der steuerbegünstigten Säule 3a einsetzen.

Steuerliche Auswirkungen

Egal, ob Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz oder nur als Feriendomizil nutzen: Den Eigenmietwert müssen Sie in jedem Fall versteuern. Die Höhe des Eigenmietwertes ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und richtet sich immer nach dem Ort der Immobilie und nicht nach Ihrem Steuersitz.

Der Eigenmietwert stellt ein „fiktives“ Einkommen dar, welches Sie erzielen könnten, wenn Sie die Immobilie ganzjährig vermieten würden. Für die Berechnung wird die sogenannte Marktmiete angewandt – also eine marktübliche Miete, die von der Steuerbehörde festgelegt wird.

Zurzeit wird die Abschaffung des Eigenmietwerts im Parlament diskutiert. Sollte der Vorstoss angenommen werden, ist mit einer entsprechenden Umsetzung jedoch nicht vor 2021 zu rechnen.

Ferienhaus im Ausland

Im Ausland finanzieren Schweizer Hypothekargeber grundsätzlich keine Liegenschaften. Sie können jedoch bei einem dort ansässigen Hypothekarinstitut eine Hypothek aufnehmen. Beachten sollten Sie dabei, dass für die Finanzierung die Bedingungen des jeweiligen Landes gelten, in dem Sie Ihr Ferienhaus erwerben wollen. Diese können von der schweizerischen Gesetzgebung abweichen.

Fazit

Wichtig für die Auswahl Ihrer Ferienhaus ist es, dass Sie sich mit der Region, der Lage und der Infrastruktur auseinandersetzen – auch mit Blick auf einen späteren Wiederverkauf. Wenn Sie das passende Objekt gefunden haben, lohnt es sich in jedem Fall, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und diese zu vergleichen. Rechnen Sie dabei Ihr Eigenheim in die Finanzierungsstrategie mit ein und lassen Sie sich unabhängig beraten.

EZB-Geldpolitik bleibt expansiv – keine Zinswende in Sicht

Nicht ganz unerwartet hat die Europäische Zentralbank (EZB) an ihrer gestrigen Sitzung bestätigt, ihren bisher eingeschlagenen Kurs weiter zu verfolgen. Der Leitzins bleibt somit unverändert bei null Prozent, wo er gemäss Aussage der EZB bis «mindestens über den Sommer» bleiben wird. Alle geldpolitischen Sondermassnahmen bleiben unverändert bestehen.

Nach der gestrigen Sitzung des Rats der EZB wurde eines schnell klar: Die EZB wagt (noch) keine Abkehr von ihrer expansiven Geldpolitik. Der Leitzins liegt seit März 2016 auf dem Rekordtief von null Prozent. Bis mindestens im Herbst 2019 wird die EZB gemäss eigener Aussage auch keine Zinserhöhung vornehmen. Mario Draghi wird daher wohl der erste Präsident der EZB sein, der während seiner Amtszeit keine Zinserhöhung durchführte. Er scheidet Ende Oktober 2019 nach acht Jahren aus dem Amt.

Getrübte Wirtschaftsaussichten im Euro-Raum

Der Grund für die Weiterführung der expansiven Geldpolitik ortet die EZB bei der spürbaren Konjunktureintrübung. Die zuletzt veröffentlichten Konjunkturdaten seien schlechter als erwartet ausgefallen, sagte Draghi. «Die andauernden Unsicherheiten, insbesondere in Bezug auf geopolitische Faktoren und die Bedrohung durch den Protektionismus lasten auf dem Wirtschaftsklima.» Die Währungshüter sind sich einig, dass die Gefahren für ein langsameres Wirtschaftswachstum nun überwiegen. Trotzdem sei die Wahrscheinlichkeit einer Rezession gering.

Im Dezember nahm auch die Inflation im Euroraum ab. Die Verbraucherpreise lagen um 1.6 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die EZB strebt aber mittelfristig eine Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent an.

Anleihekäufe weiterhin gestoppt

Seit März 2015 hatte die EZB für mehr als 2.6 Billionen Euro Anleihen von Unternehmen und Staaten gekauft, um die Finanzmärkte zu stützen. Diese Käufe waren in den vergangenen Jahren das wichtigste Kriseninstrument der EZB gegen eine aus ihrer Sicht zu geringe Inflation und eine zu schwache Konjunktur. Das Programm wurde Ende 2018 eingestellt und wird vorerst nicht wieder aufgenommen. Fällig werdende Anleihen aus diesem Bestand will die EZB aber auch weiterhin ersetzen. Die durch die Transaktionen aufgeblähte Notenbank-Bilanz wird durch diese Reinvestitionen also vorerst stabil bleiben.

Auswirkungen auf die Schweizer Hypothekarzinsen

Die Wirtschaftsindikatoren zeigen weiterhin ein schwaches Wachstum. Unter anderem belastet der Handelskonflikt zwischen China und den USA den Welthandel. Das chinesische Wirtschaftswachstum fiel im vergangenen Jahr auf den niedrigsten Stand seit fast zehn Jahren. Zudem schüren die Ängste um einen ungeordneten Austritt von Grossbritannien aus der EU die Unsicherheiten. 

Wir hatten bereits in unserer Zinsprognose 2020 im vergangenen Sommer prognostiziert, dass die Zinswende der EZB wohl nicht vor 2020 kommen wird. Auch die Finanzmärkte und Volkswirte rechnen nun angesichts zunehmender Konjunkturrisiken nicht mit einer Zinserhöhung im Laufe des Jahres. Dies wird auch einen Einfluss auf die Entscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben: Sie wird den Negativzins kaum vor einem ersten Zinsschritt der EZB aufheben, um keinen Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu generieren. Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften somit auch 2019 seitwärts tendieren und auf tiefem Niveau verharren.

RERI Q4 2018 – Eigenheimmarkt stabilisiert sich weiter, neue Ungleichgewichte in Teilsegmenten

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark reduziert sich im 4. Quartal 2018 um 0.2 auf 2.8 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko. Die grössten Risiken ergeben sich in der grossen Bandbreite der Hypothekenpreise. Die Preise für Eigenheime hingegen haben sich im letzten Quartal weiter stabilisiert. Mikroökonomisch zeigen sich in den Teilsegmenten «Eigentumswohnungen im tiefen Preissegment» und «Wohnrenditeliegenschaften» zunehmend Ungleichgewichte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Schweizer Immobilienmarkt weiter auf Stabilisationskurs ist. 

  • Der RERI reduziert sich im vierten Quartal 2018 um 0.2 Indexpunkte und liegt nun bei 2.8 Punkten (auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr)
  • Es sind zwar konjunkturelle Wolken am Himmel aufgezogen. Dennoch wirkt sich die gute makroökonomische Lage der Schweizer Wirtschaft noch immer positiv auf den Schweizer Immobilienmarkt aus.
  • Die meisten relevanten Parameter zeigen mittlere bis tiefe Risiken. Einzig die grosse Bandbreite der Hypothekarzinsangebote spricht nicht für eine vollkommene Marktsituation und zeigt ein erhöhtes Risiko. Durch die höhere Transparenz aufgrund von Vergleichsmöglichkeiten der Finanzintermediäre lässt sich dies aber minimieren.
  • Die Preise für Einfamilienhäuser (-0.8%), wie auch für Eigentumswohnungen (-0.3%) sanken im 4. Quartal 2018 ganz leicht.
  • Der bereits seit rund 3 Jahren andauernde Trend zu höheren Konsumentenpreisen stoppte im abgelaufenen Quartal.
  • Der Optimismus der Einkaufsmanager hat sich zwar das zweite Quartal in Folge abgeschwächt. Er liegt aber noch immer deutlich über der Wachstumsschwelle von 50 Punkten.
  • Die historisch tiefen Finanzierungskonditionen wirken sich positiv auf die Nachfrage nach Immobilien aus. Eine deutliche Erhöhung des Zinsniveaus ist weiterhin nicht zu erwarten.

Insgesamt präsentiert sich der Schweizer Immobilienmarkt in einem anhaltend gesunden Zustand. Seit Einführung der Negativzinsen vor vier Jahren haben sich die aggregierten Risiken kaum verändert. Beim Preisniveau für Einfamilienhäuser (leichtes Plus) und Eigentumswohnungen (leichtes Minus) sehen wir seit Anfang 2017 nur marginale Veränderungen.

In zwei Untersegmenten zeichnen sich jedoch erhöhte Risiken ab:

  • Eigentumswohnungen im tiefen Preissegment und an schlechteren Lagen
    Viele Eigenheimerwerber können sich nur ein solches Objekt leisten. Deshalb nahmen die Transaktionen und damit auch die Preiserhöhungen dieser Kategorie in den letzten Jahren deutlich zu. Sinkt die Nachfrage, werden diese Objekte auch schnell wieder an Wert einbüssen.
  • Renditewohnliegenschaften in ländlichen und kleinstädtischen Gebieten
    In einzelnen Gebieten (z.B. Mittelland) hat sich ein Überangebot an Mietwohnungen entwickelt.

In den angesprochenen Teilsegmenten gilt es besonders zu analysieren, ob die Preise gerechtfertigt sind. Bei Renditewohnliegenschaften ist zudem abzuklären, ob ein Nachfrage-Potential nach (weiteren) Mietwohnungen im richtigen Ausbaustandard vorhanden ist. 

Konjunktur- und Zinsentwicklung

Die Zeichen einer längeren Wachstumsabkühlung in der Schweiz wie auch in der Eurozone mehren sich. Sorgen um eine Verschärfung der Staatsschuldenkrise in Italien, Handelskonflikte, die Ungewissheit über den Ausgang des Brexit und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU sorgen für tiefe Kapitalmarktzinsen. In Folge dessen geraten auch die Hypothekarzinsen unter Druck.

Des Weiteren hat die SNB Mitte Dezember erklärt, dass sie die Geldpolitik wie erwartet unverändert expansiv belässt. Zinserhöhungen sind daher auch 2019 nicht zu erwarten. Die EZB ihrerseits bestätigte schon mehrfach, bis Mitte 2019 keine Zinserhöhungen vorzunehmen. Vor allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den Schweizer Markt sind der SNB die Hände gebunden. Eine erste Zinserhöhung durch die SNB vor der EZB wäre zwar möglich, aber mit beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins unverändert belässt.

Wir gehen von Seitwärtstendenzen der Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten aus. Somit stehen die Chancen sehr gut, dass Wohneigentum auch im Jahr 2019 noch zu sehr günstigen Konditionen finanziert werden kann.

Subindizes des RERI

Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Im vierten Quartal 2018 ging die Verschuldung der Haushalte gegenüber den Vorquartalen leicht zurück. Nachdem die Vermögenswerte in den ersten drei Quartalen des abgelaufenen Jahres ungefähr halb so hoch wie die Hypothek waren, hat sich deren Anteil nun leicht auf 55 Prozent erhöht. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei 33 Prozent und ist damit weit entfernt.

Massive Zinsunterschiede zwischen den Anbietern

Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt aktuell wieder auf dem Höchststand des vierten Quartals 2017. Satte 0.78% (Vorquartal 0.67%) beträgt die Differenz. Zum Beispiel beim Core-Produkt, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir enorme Preisunterschiede: Im Mittel offerierte der günstigste Anbieter im 4. Quartal 2018 1.06%, während der teuerste satte 1.90% und damit beinahe doppelt so viel verlangte. Vor allem Versicherungen, Pensionskassen/Anlagestiftungen und insbesondere neue Anbieter im Markt sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.

Signifikantes Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von CHF 1 Mio. und einer Laufzeit von 10 Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.84% p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

Kreditabsicherungskosten

Die Unterschiede zwischen den 2-jährigen und den 10-jährigen Swap-Sätzen haben sich gegenüber dem Vorquartal nur unwesentlich verändert. Betrachtet man die Entwicklung im Verlaufe des Quartals fällt auf, dass die Zinskurve im Oktober deutlich steiler wurde. Dieser Verlauf stand wohl in Zusammenhang mit dem positiven Konjunkturverlauf. Damit verbunden war die Markterwartung eines baldigen Zinsanstiegs. Im November und Dezember wurden diese Aussichten aber durch ein für viele Experten unerwartet schnell stagnierendes Wirtschaftswachstum eingetrübt. In Konsequenz sanken die Swap-Zinssätze am mittleren und langen Ende deutlich. Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden konjunkturellen Dämpfung des weltweiten Wirtschaftswachstums in den nächsten Monaten hat sich nochmals deutlich erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020). Dem Schweizer Immobilienmarkt kommt diese Situation aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage entgegen.

Immobilienpreisindex sinkt leicht, Konsumgüterpreise verharren

Im vierten Quartal 2018 sinkt der konsolidierte Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 163.2 auf 162.3 leicht und liegt damit wieder auf dem Niveau des Vorjahresstandes per Ende Q4 2017. Gegenüber dem Vorquartal sind moderate Preissenkungen bei den Einfamilienhäusern (-0.8%), wie auch bei den Eigentumswohnungen (-0.3%) zu verzeichnen.

Bei näherer Betrachtung der Immobilienpreisentwicklung von Eigenheimen zeigt sich aber, dass neue Ungleichgewichte in Untersegmenten entstehen. Die grossen Preissteigerungen für Eigenheime in den städtischen Gebieten oder im Umfeld einer Top-Infrastruktur haben zunehmend dazu geführt, dass Eigentumswohnungen an schlechteren Lagen und mit weniger Wohnfläche stärker nachgefragt werden. Sollte die Nachfrage nach Eigenheimen generell sinken, dürften diese Objekte überdurchschnittlichen Werteinbussen ausgesetzt sein.

Unabhängig davon verbleibt der Konsumentenpreisindex nahe am Höchststand von Ende 2010 bei 99.4 Punkten. Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.

Arbeitslosenquote steigt minim an

Seit Mai 2018 verblieb die Arbeitslosenquote bis Oktober auf dem Rekordtief von 2.4%. Im November (2.5%) und Dezember (2.7%) ist nun ein leichter, hauptsächlich saisonbedingter Anstieg zu verzeichnen. Per 31. Dezember 2018 waren 119'661 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von über 18% gegenüber dem Vorjahr. Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Im Jahr 2018 liegt der Durchschnitt bei 2.6% oder 0.3% unter dem vom Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostizierten Jahresdurchschnitt von 2.9%. Sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.7%), wie auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3%) nahmen im Vergleich zum Vorjahr ab.

Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index): Abschwung schreitet fort

Im vierten Quartal 2018 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum vierten Mal in Folge auf 57.7 Punkte (gegenüber 59.7 Punkten per Ende September 2018). Damit ging der Abschwung zwar weiter, aber in deutlich abgeschwächter Form. Nach wie vor liegt dieser Wert deutlich über der als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Im Jahresverlauf hat der PMI sukzessive an Terrain eingebüsst. Dieser Verlauf zeichnet ein sich langsam abschwächendes Wirtschaftswachstum in der Schweiz.

Fazit

Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen hat sich im abgelaufenen Quartal weiter stabilisiert. Das Preisniveau veränderte sich nur unwesentlich. Die gute Verfassung der Schweizer Wirtschaft wirkt sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.

Wir gehen trotzdem davon aus, dass die Nachfrage in den nächsten Monaten leicht rückläufig sein wird. Positiv für den Immobilienmarkt ist aber weiterhin das historisch tiefe Zinsniveau. Diese Situation dürfte den einen oder anderen Kauf einer Immobilie weiterhin begünstigen. Zudem könnte die wieder zunehmende Einwanderung (v.a. Deutsche und Italiener) mithelfen, das Überangebot an Mietwohnungen zu reduzieren.

Die Risiken in den erwähnten Teilmärkten müssen eng verfolgt werden. Sie haben aber bei weitem nicht das Ausmass, den Gesamtmarkt in ein erhöhtes Risiko oder gar eine Überhitzung zu treiben.


Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q4 2018

Was interessierte Sie 2018 am meisten?

Ratgeberbeiträge, Studien, Pressemeldungen, Zinsprognosen und Videos im vergangenen Jahr haben wir Sie über unseren Blog hoffentlich nicht nur unterhalten, sondern auch informiert und beraten. Die zehn beliebtesten Beiträge haben wir zum Jahresbeginn für Sie nochmals zusammengestellt.

Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung der zehn meistgelesenen Artikel im Jahr 2018. Vielleicht haben Sie noch nicht alle davon gelesen? Dann stöbern Sie doch durch die Beiträge. Es ist sicherlich auch etwas Interessantes für Sie mit dabei:

  1. Hypothekenzins – wie weiter? Ausblick bis Ende 2020
  2. 3 Tipps für Hypothekarnehmer im Jahr 2018
  3. 5 Tipps für den Hypo-Dschungel
  4. Abschaffung Eigenmietwert: Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele
  5. Das Mittelland ist für Hypothekarnehmer zum zweiten Mal in Folge am teuersten
  6. Wohntraumstudie 2018: Schweizer wünschen sich ein Einfamilienhaus mit Garten oder Terrasse
  7. Karriere bei MoneyPark – 5 häufig gestellte Fragen
  8. Sorgenbarometer 2018: Eigentümer fürchten sich vor steigendem Eigenmietwert
  9. MoneyPark übernimmt finovo, den Hypothekenspezialisten für Pensionskassen
  10. Finanztalk Januar 2018: So finanzieren Sie Ihre Ferienwohnung

Einschätzung Zinsmarkt November 2018

Die Richtsätze sanken im Oktober über alle Laufzeiten hinweg teils deutlich. Dies entgegen den Kreditabsicherungssätzen, die nach einem anfänglichen Aufwärtstrend in der zweiten Monatshälfte wieder sanken und Ende Oktober leicht unter den Sätzen von Ende September notierten. Der Konkurrenzkampf erhöhte sich somit wie schon im Vormonat auch im Oktober. Einzelne Anbieter nahmen weitere Margeneinbussen in Kauf, um kompetitiv zu bleiben. Weiterlesen

Sanieren oder renovieren? Handwerker vergleichen lohnt sich!

Als Schweizer Haus- und Stockwerkeigentümer steht man häufig vor dem Problem: Wie finde ich gute und seriöse Handwerker? Nach einiger Zeit des Wohngenusses müssen die Fenster, das Bad, die Küche, der Garten, die Böden oder der Wandanstrich erneuert werden. In der heutigen Zeit werden zudem eine gute Dämmung, eine effiziente Heizung und Solar- bzw. Photovoltaik immer wichtiger. Ein Gastbeitrag von HausHeld. Weiterlesen

RERI Q3 2018: Solider Eigenheimmarkt, unsichere Entwicklung bei den Renditeobjekten

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark liegt im 3. Quartal 2018 unverändert bei 3.0 Indexpunkten und weist damit ein mittleres Risiko aus. Der Schweizer Immobilienmarkt ist folglich weit von einer Blasenbildung entfernt. Die Preise für Eigenheime haben sich im letzten Quartal weiter stabilisiert. Das Preisniveau bei Renditewohnliegenschaften hingegen steigt weiterhin, obwohl sich in diesem Segment ein Überangebot entwickelt hat. Weiterlesen
Einschätzung Zinsmarkt Oktober

Einschätzung Zinsmarkt Oktober 2018

Im September verteuerten sich die Hypothekarzinsen am mittleren und langen Ende teils deutlich. Die Richtsätze für kurzfristige Festhypotheken widersetzten sich diesem Trend und notierten gegenüber dem Vormonat praktisch unverändert. Wir beobachten bei den Kreditabsicherungssätzen Aufschläge, die klar über den Anstiegen bei den Hypothekarzinsen liegen. Einzelne Anbieter nahmen folglich eine Margeneinbusse in Kauf und vergünstigten somit ihr Angebot im vergangenen Monat. Weiterlesen
Hypothekarzins - quo vadis? Ausblick bis Ende 2020

Hypothekarzins – quo vadis? Ausblick bis Ende 2020

Ein Ausblick bis 2020: Wir sehen für die kommenden rund zweieinhalb Jahre weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Es zeichnet sich eine schwächelnde Konjunktur in Europa ab und die Europäische Zentralbank (EZB) wird daher nicht von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände für Zinserhöhungen gebunden. Weiterlesen

Q4 Investment Global

Q4 2017 Investment Ausblick Global

Die stark von den Konsumenten getriebene US-Wirtschaft hat im dritten Quartal 2017 an Fahrt aufgenommen. Und auch der US-Aktienmarkt legt kräftig zu. Überflügelt wird der US-Aktienmarkt nur noch von den Börsen in Asien bzw. den Schwellenländern. Der gestiegene Risikoappetit der Anleger lässt die Kurse in Indien, Brasilien oder Thailand in neue Höhen schnellen. Weiterlesen