Tasso d’interesse ipotecario di riferimento per i rapporti di locazione nel 2021

Il tasso di riferimento ipotecario è calcolato dall'Ufficio Federale delle Abitazioni e si applica ai tassi di affitto in tutta la Svizzera. La base del calcolo è il tasso medio per ipoteche, un tasso d'interesse ponderato in base al volume delle ipoteche nazionali. È quindi un tasso misto tra ipoteche esistenti e nuove, calcolato trimestralmente dalla Banca Nazionale Svizzera. Il tasso di riferimento sostituisce il tasso d'interesse per le ipoteche variabili che si applicava nei singoli cantoni.

L'Ufficio Federale delle Abitazioni arrotonda il tasso d'interesse di riferimento applicabile in base al diritto d'affitto secondo la pratica commerciale. Non appena il tasso d'interesse di riferimento cambia rispetto al trimestre precedente, ne risulta una richiesta di riduzione o aumento. Dall'inizio di marzo 2020, il tasso d'interesse è stato abbassato dall'1,5% all'1,25%, per cui gli inquilini svizzeri risparmiano ancora diverse centinaia di franchi all'anno nel 2021.

Mentre calano gli interessi ipotecari, cresce l’indice degli affitti

L'indice dei prezzi d'affitto è compilato dall'Ufficio Federale di Statistica ed è parte dell'indice nazionale dei prezzi al consumo. Mostra i cambiamenti negli affitti residenziali in Svizzera in relazione ad un anno base. "I proprietari beneficiano in modo sproporzionato più degli inquilini dell'ambiente di bassi tassi d'interesse che persiste ormai da diversi anni", dice il Dr. Stefan Heitmann, CEO e fondatore di MoneyPark. Questa valutazione è confermata da uno sguardo all'indice dei prezzi d'affitto. Mentre il tasso medio per le ipoteche è in continuo calo da circa dieci anni, l'indice dei prezzi d'affitto è in costante aumento.

La maggior parte degli inquilini non chiede nemmeno una riduzione dell'affitto

Come mostra un sondaggio rappresentativo di MoneyPark, i signori svizzeri di solito trovano troppi problemi a chiedere una riduzione dell'affitto. Le cifre mostrano che solo il 27% degli intervistati ha mai chiesto una riduzione dell'affitto al proprio padrone di casa.

Una delle ragioni della bassa percentuale è sicuramente che la riduzione dell'affitto deve essere richiesta esplicitamente al padrone di casa o alla società di gestione della proprietà. E anche in questo caso, la società di gestione della proprietà non è obbligata a trasferire la riduzione per intero all'inquilino. Questo perché i cambiamenti nei costi di manutenzione o un aumento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo possono essere compensati con una riduzione dell'affitto.

Elevato potenziale di risparmio fino al 50%

Un inquilino in Svizzera paga attualmente una media di poco più di 1.500 franchi al mese per un appartamento di quattro stanze, esclusi i costi accessori, secondo l'Ufficio Federale di Statistica. L'interesse ipotecario mensile per i proprietari di un appartamento paragonabile, invece, ammonta solo a circa 700 franchi. Queste cifre sono calcolate sulla base di un valore di mercato di 775.000 franchi e un'ipoteca di 620.000 franchi (che corrisponde all'80% del valore di mercato), e utilizzando anche il tasso di interesse medio per le ipoteche calcolato dalla BNS.

Fonte: Banca Nazionale Svizzera (tasso d'interesse ipotecario medio p.a.), Ufficio Federale di Statistica, MoneyPark

Questo significa che i proprietari di un appartamento di 4 stanze possono risparmiare 800 franchi al mese o 9600 franchi all'anno rispetto agli affittuari.

Tuttavia, questo calcolo non tiene conto dei costi di ammortamento del proprietario. Il principio è che un'ipoteca dovrebbe essere gradualmente ridotta al 65% del valore della proprietà in 15 anni. Tuttavia, non è nemmeno necessario includere l'ammortamento nel calcolo dei costi del proprietario rispetto all'affittuario. Questo perché per i proprietari l'ammortamento è una forma di "risparmio forzato" in quanto aumenta il patrimonio netto nella loro proprietà. I proprietari tipicamente finanziano l'ammortamento usando i saldi dei conti, immobilizzando effettivamente una parte dei loro beni.

Mentre gli affittuari al massimo risparmiano volontariamente per la pensione, i proprietari sono incoraggiati dall'ammortamento ad investire i risparmi nella loro proprietà. Ma anche se l'ammortamento è incluso come fattore di spesa da parte dei proprietari, rimane un beneficio di costo di 1860 franchi all'anno.