Ipoteca fissa

Il tasso d'interesse come criterio di comparazione per ipoteche

Anche in fasi di bassi tassi il confronto tra le ipoteche fisse rivela differenze notevoli. Gli offerenti adeguano i propri tassi di continuo, per cui le posizioni nel ranking dei tassi possono cambiare nel giro di pochi mesi o settimane. Per primo i tassi d'interesse si differenziano a seconda della durata delle ipoteche. Generalmente vale la regola secondo cui, indipendentemente dalla banca, una durata più corta va di pari passo con tassi più bassi. In ciò tuttavia non è detto che la banca A, il cui interesse per un'ipoteca fissa a 5 anni è più basso di quello della banca B, faccia per forza anche un'offerta migliore per un'ipoteca fissa a 10 anni.

Prima di passare al confronto dunque si dovrebbe determinare la strategia di finanziamento, il tipo d'ipoteca e la durata. Inoltre quando le banche vanno a calcolare il tasso da offrire, considerano in maniera differente l'una dall'altra anche la situazione finanziaria del cliente. Qui le banche guardano quante risorse proprie il cliente apporta per finanziare l'immobile rsp. quanto capitale esterno serve sotto forma di un credito ipotecario. Il rapporto tra somma ipotecaria e valore dell'immobile spesso viene definito come finanziamento.

Cos'altro bisogna considerare nel confronto tra le ipoteche fisse

Chi stipula un'ipoteca fissa a lungo termine parte dal presupposto che non ci saranno grandi cambiamenti nella sua vita e nel suo stipendio. Ma non tutto si può pianificare. Un divorzio, un cambio di datore di lavoro o la morte del partner non sono sempre prevedibili e spesso hanno grosse ripercussioni sulla situazione finanziaria. In genere le banche in casi del genere acconsentono ad una chiusura dell'ipoteca.

Tuttavia la rescissione è legata a delle precise condizioni. A volte lo scioglimento dell'ipoteca è possibile solo se si vende l'immobile. La rescissione può essere evitata, se il titolare del credito trova un acquirente disposto ad assumersi l'immobile con tanto di ipoteca – c'è da dire però che la banca deve dare il proprio consenso ad un tale passaggio. Se si arriva alla chiusura dell'ipoteca, potrebbe essere applicata una penalità. Il livello di quest'ultima dipende da tre fattori:

• dal livello del tasso del prestito
• dalla durata del periodo restante dell'ipoteca
• dal livello del tasso d'interesse al quale la banca può reinvestire il denaro restituito

Se un cliente restituisce il prestito prima della durata concordata, la banca reinveste i soldi ricevuti prematuramente. Altrimenti essa perderebbe le entrate dai tassi. Se il livello del tasso sul mercato dei capitali si colloca al di sotto a quello stabilito nel contratto di credito, il cliente s'impegna a pagarne la differenza. In caso contrario, ovvero se per la banca ci sono tassi maggiori e dunque entrate più alte, non sempre questa differenza viene restituita al cliente. Questo dipende dal contratto di credito.

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