Ammortamento di un’ipoteca

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In caso di ammortamento, l'ipoteca viene rimborsata a intervalli regolari, spesso trimestrali o annuali, e a importi costanti. A differenza della cosiddetta prima ipoteca (ipoteca fino al 65% del valore dell'immobile), la seconda ipoteca è soggetta a un obbligo di ammortamento: deve essere ammortizzata entro 15 anni o al più tardi entro i 65 anni. Esistono due modi per ammortizzare un'ipoteca, che presentano entrambi una serie di vantaggi e svantaggi: l'ammortamento diretto e indiretto. I titolari di ipoteche dovrebbero valutare attentamente quale sia il metodo più appropriato per loro.

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Ammortamento diretto

In caso di ammortamento diretto dell’ipoteca, si rimborsa regolarmente un importo parziale, riducendo di conseguenza l’importo dell’ipoteca e l’interesse ipotecario; nel contempo crescono le imposte sul reddito da corrispondere (per via della scomparsa degli interessi sul debito detraibili e dei debiti ipotecari). L’ammortamento della seconda ipoteca ha luogo, nella gran parte dei casi, direttamente, dal momento che la seconda ipoteca dev’essere ammortizzata entro 15 anni o entro il pensionamento.


Vantaggi dell’ammortamento diretto


  • Riduzione del debito ipotecario
  • Riduzione dell’onere tramite gli interessi ipotecari
  • Migliori conoscenze grazie alla riduzione dei debiti

Svantaggi dell’ammortamento diretto


  • Aumento delle imposte
  • Può optare per la previdenza privata solo chi, oltre all’ammortamento, se lo può permettere.

Ammortamento indiretto

In caso di ammortamento indiretto, l’ipoteca non scatta progressivamente, bensì in un’unica soluzione. Invece di un ammortamento dell’ipoteca a intervalli regolari, il denaro viene investito nella previdenza privata del pilastro 3a. Così cresce il patrimonio della previdenza privata, mentre restano uguali l’importo e l’interesse ipotecario. Con questa variante è possibile un risparmio sulle imposte, dal momento che sia i versamenti che gli interessi ipotecari vengono detratti dall’imposta sul reddito. Il denaro del conto previdenziale può quindi essere impiegato in qualsiasi momento per rimborsare l’ipoteca. L’ammortamento indiretto è possibile solo per gli immobili abitati in prima persona.


Vantaggi dell’ammortamento indiretto


  • Detraibilità degli interessi ipotecari dalle imposte
  • Chi non può altrimenti optare per la previdenza privata (pilastro 3a), beneficia delle possibilità di detrazione
  • Per via dell’ulteriore garanzia (capitale previdenziale) esistono buone condizioni per gli interessi sulle ipoteche

Svantaggi dell’ammortamento indiretto


  • Il debito ipotecario resta sempre lo stesso
  • L’onere degli interessi ipotecari resta invariato
  • Possibili oscillazioni dei corsi nell’investimento privato (pilastro 3a)

Ammortamento diretto o indiretto di un’ipoteca?

Quando e quale tipo di ammortamento dovrebbe essere scelto per l’ipoteca dipende interamente dalla situazione finanziaria personale. Con mezzi finanziari limitati, che di norma non consentirebbero una previdenza privata per la vecchiaia, spesso vale la pena optare per un ammortamento indiretto. L’ammortamento indiretto è particolarmente auspicabile se il rendimento dell’investimento in denaro è più elevato degli interessi ipotecari.

Chi comunque guadagna a sufficienza ed effettua versamenti, per ragioni fiscali, nel pilastro 3a, può procedere all’ammortamento diretto della rispettiva ipoteca e accumulare ulteriormente una previdenza di vecchiaia. Nel caso della variante indiretta si potrebbe beneficiare solo dei risparmi fiscali. Se ciò vale la pena, dipende soprattutto dal rendimento che viene conseguito dal capitale investito nel pilastro 3a.

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