Valore locativo in Svizzera

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Il valore locativo è un meccanismo fiscale svizzero volto a compensare gli svantaggi degli inquilini nei confronti dei proprietari di immobili. Tuttavia, il valore locativo è controverso: solo dal 1999 si sono tenuti tre votazioni nazionali sulla sua abolizione e, anche attualmente, la discussione è ancora pienamente in corso. Su questa pagina potete scoprire cos’è il valore locativo, come viene calcolato e perché viene criticato.

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Cosa significa il termine valore locativo?

Il valore locativo è un affitto fittizio che un proprietario di un immobile otterrebbe se lo affittasse. In Svizzera, i proprietari devono tassare il valore locativo come reddito imponibile per compensare i loro vantaggi fiscali rispetto agli inquilini. Attualmente, i proprietari possono infatti dedurre dalle imposte gli interessi debitori della rispettiva ipoteca, le spese di manutenzione e accessorie dell'immobile e le ristrutturazioni energetiche. Gli inquilini si vedono negato tutto questo, per cui devono sostenere costi abitativi più elevati.

Come viene calcolato il valore locativo?

L'importo del valore locativo di un immobile viene determinato dall’autorità fiscale e può variare notevolmente da Cantone a Cantone. La linea guida per il calcolo del valore locativo è la superficie abitabile dell'immobile. Da questa base, l'autorità fiscale calcola la superficie utile netta rilevante, decisiva per il valore locativo. Tenendo conto della situazione abitativa individuale e del livello del prezzo di locazione su base locale, viene calcolato un valore, poi adeguato in funzione di fattori quali età, ubicazione e standard di costruzione. Da ultimo, viene stabilito un valore locativo annuale, suddiviso poi per i singoli mesi e tassato secondo le aliquote di calcolo a livello locale. A questo proposito, le locazioni effettivamente conseguite sono utilizzate per determinare il livello dei prezzi di locazione su base locale.

Contrariamente alla procedura sopra descritta, negli ultimi anni si è affermata sempre di più un'altra prassi, per cui il valore locativo si basa sul valore di mercato dell'immobile. Contro questa prassi i proprietari di immobili potrebbero intentare un'azione legale, ma questa opzione non viene quasi mai utilizzata. Un'opzione per ridurre il valore locativo, di cui analogamente ci si avvale di frequente, consiste nella richiesta presso l’autorità fiscale di una riduzione a causa del calo del fabbisogno abitativo. Sussiste una situazione di questo tipo, ad esempio, quando i figli del proprietario lasciano la casa.

Quali sono le argomentazioni per l'abolizione del valore locativo?

I critici del valore locativo si lamentano fondatamente che esso crea un incentivo a non ammortizzare volontariamente l'onere del debito di un'ipoteca. Poiché, più elevato è il debito ipotecario, più gli interessi debitori possono essere dedotti dal reddito imponibile. In particolare, i proprietari di case da più lungo tempo sono svantaggiati poiché, di solito, hanno già ammortizzato gran parte della loro ipoteca. Di conseguenza, devono continuare a prevedere una tassazione per il valore locativo col loro reddito ridotto dopo il pensionamento, senza poter beneficiare completamente delle deduzioni.

Nonostante questi punti di critica, tutti i tentativi di abolire il valore locativo sono finora falliti sia in Parlamento che alle urne. Tuttavia, al momento, le possibilità di abolizione sono più elevate che mai, anche se c'è ancora molto da discutere tra oppositori e sostenitori.

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