Acquistare e finanziare oggetti di rendita

Cos’è un oggetto di rendita?

Per oggetto di rendita (o di rendimento) si intende un immobile acquistato a scopo d’investimento. L’acquisto consente un investimento di capitale stabile e sicuro che assicura, peraltro, in modo ideale un rendimento regolare. Spesso gli spazi (dell’immobile) vengono locati. Tra questi oggetti rientrano i seguenti immobili:

• case plurifamiliari
• case monofamiliari o proprietà per piani (condomini)
• immobili per uffici
• immobili industriali/aziendali
• immobili a uso promiscuo (abitazione, aziendali e uffici)

Quali sono le opportunità d’investimento?

L’investimento immobiliare offre diversi vantaggi:

• quale classe d’investimento anticiclica, gli oggetti di rendita garantiscono un rendimento stabile, regolare e sono adatti alla diversificazione del proprio portfolio (d’investimento).
• Mediante contratti di locazione si genera un rendimento mensile: un grande vantaggio soprattutto per persone in età di pensionamento.
• Gli immobili salvaguardano la conservazione di valore molto meglio rispetto ai titoli finanziari e sono meno soggetti alle oscillazioni di mercato; pertanto, offrono una maggiore copertura contro l’inflazione.
• Oltre al rendimento a titolo di locazione, sovente è possibile contabilizzare un incremento di valore dell’immobile acquisito.

Q quali rischi vado incontro?

Nell’acquisto di un immobile di rendita occorre prestare attenzione a determinati aspetti:

• ad esempio, spesso i costi di manutenzione e di ristrutturazione vengono sottovalutati. Infatti, in base allo stato dell’immobile, subito dopo l’acquisto potrebbero rendersi necessari costi di ristrutturazione che non erano stati preventivati.
• L’immobile deve essere amministrato. Se non intendete occuparvi personalmente delle locazioni e dell’amministrazione, occorre incaricare un amministratore.
• L’acquirente corre poi il rischio di non riuscire a locare sempre e costantemente l’immobile. Inoltre, quale titolare dell’oggetto di rendita andate incontro a oscillazioni e variazioni che non dipendono dalla vostra volontà (diminuzione della domanda, variazioni delle aliquote fiscali ecc.).
• Con l’acquisto dell’immobile di solito l’acquirente investe gran parte del proprio patrimonio, limitando così in modo considerevole la propria libertà d’azione.
• Ad esempio, in caso di variazione del mercato immobiliare potrebbe essere difficile ri-vendere in fretta l’oggetto. Anche nell’ipotesi di una evoluzione negativa del mercato delle locazioni si potrebbe verificare un deprezzamento (di valore dell’immobile). Nei casi più estremi, il creditore ipotecario potrebbe ri-valutare negativamente l’immobile, esigendo l’apporto di ulteriori mezzi propri (del proprietario).

Come trovo l’oggetto giusto?

Allo scopo di contenere i rischi al minimo e per beneficiare dei tanti vantaggi offerti dall’investimento immobiliare, occorre ponderare bene la scelta dell’immobile da acquistare. Non esiste una specifica ricetta generale in grado di indirizzare la scelta; è importante invece riflettere attentamente sull’oggetto d’acquistare e sulle potenziali conseguenze delle decisioni da prendere. Diversi elementi concorrono a determinare la valutazione dell’oggetto: tra l’altro, la posizione, il mercato delle locazioni, lo stato dell’immobile, il prezzo e il rendimento.

• Posizione: una buona posizione è essenziale; la disponibilità dei mezzi di trasporto pubblici, la vista, ma anche la forza economica della regione, la specifica aliquota fiscale e gli aspetti socio-demografici determinano il valore dell’immobile.
• Mercato (livello) delle pigioni (canoni di locazione): tale elemento dell’immobile deve essere assolutamente valutato nel contesto del comune di ubicazione; in altri termini, occorre chiedersi: le locazioni sono già abbastanza elevate o, al contrario, sussiste potenziale di crescita?
• Stato dell’immobile: spesso la necessità di ristrutturazione viene sottovalutata. Al momento dell’acquisto, lo stato dell’immobile deve essere attentamente valutato e occorre tener debito conto degli eventuali costi di rinnovazione, prima dell’acquisto. I costi di tali lavori però sono fiscalmente deducibili. Peraltro, nel caso in cui i costi di risanamento possano essere riversati sulle locazioni e sul mercato sussista margine per la maggiorazione dei canoni, anche gli immobili che necessitano di ristrutturazione potrebbero essere finanziariamente interessanti.
• Prezzo d’acquisto e rendita: spesso, il valore dell’oggetto d’investimento viene determinato dalla rendita, proiettando la capitalizzazione del rendimento (delle locazioni) al tasso di capitalizzazione.

Quali sono le possibilità di finanziamento?

La possibilità di finanziare un oggetto di rendita dipende fortemente dalle peculiarità dell’immobile: necessità di rinnovazione, utilizzo, posizione e ‘rischio dello sfitto’ costituiscono solo alcuni dei fattori che influiscono sul finanziamento. Nel migliore dei casi, l’oggetto di rendita può essere finanziato all’80%; il restante 20% invece deve essere apportato come capitale proprio. Il capitale proprio di regola non può provenire da risparmi di previdenza del secondo e/o del terzo pilastro, a meno che il proprietario non vada ad abitare personalmente in parte l’immobile. In tal caso infatti sarebbe possibile un’imputazione parziale, proporzionale (e utilizzare parzialmente il risparmio di previdenza).

Il conteggio di sostenibilità per gli oggetti di rendita si differenzia rispetto a quello della proprietà abitativa (prima casa). Qui, infatti, non è tanto rilevante il reddito del debitore ipotecario, bensì il rendimento (delle locazioni). Accanto al rendimento netto (canoni di locazione), vengono presi in considerazione i costi che influenzano la sostenibilità; in particolare: gli interessi ipotecari — determinati però al tasso calcolatorio del 5 per cento — come pure i costi accessori e quelli di ammortamento. Il rendimento annuale, meno i relativi costi, danno il rendimento netto; tanto più altro il rendimento, tanto maggiore il possibile finanziamento.

Calcolo di sostenibilità: oggetti di rendita

• Prezzo d’acquisto: CHF 1'500'000
• Ipoteca (80% del prezzo d’acquisto): CHF 1'200'000
• Rendimento annuale netto: CHF 100'000
• Interessi, al tasso calcolatorio del 5% su 1'200'000: CHF -60'000
• Ammortamento, 1% su CHF 1'200'000: CHF -12'000
• Costi accessori 15% del rendimento netto: CHF -15'000

Differenza annuale: CHF 13'000

Oltre alla suddetta differenza annuale (ricavi/costi), determinati istituti ipotecari tengono conto anche del rendimento lordo dell’immobile, ossia del rendimento annuale netto in rapporto al prezzo d’acquisto. Nel precedente esempio, si arriverebbe a un rendimento lordo del 6,7%; certamente interessante per i rapporti svizzeri. Tuttavia, ciascun offerente d’ipoteca stabilisce direttive proprie che tengono conto, tra l’altro, del cantone e dell’ubicazione dell’immobile.

In considerazione dei differenti metodi di valutazione, i tassi ipotecari possono variare considerevolmente da caso a caso. Rispetto agli oggetti di rendita, è assolutamente importante acquisire e confrontare più offerte. Il vostro specialista di MoneyPark è volentieri a disposizione per aiutarvi a trovare il miglior tasso.

Quali sono le conseguenze finanziarie?

L’acquisto di un oggetto di rendita comporta conseguenze fiscali. Infatti, il (conseguito) rendimento da locazione costituisce reddito imponibile. Per contro, interessi, costi di manutenzione e determinati lavori di risanamento possono essere detratti fiscalmente. Le implicazioni fiscali sulla propria situazione personale, è bene farle esaminare da un esperto fiscale indipendente.

L’essenziale in breve

L’investimento di patrimonio in un oggetto di rendita costituisce una buona opportunità di diversificazione del proprio portfolio, garantirsi reddito regolare e, nello stesso tempo, tutela contro l’inflazione. Tuttavia, ci sono importanti aspetti da considerare per far sì che l’investimento sia anche finanziariamente conveniente.

Prendetevi tempo nella ricerca del giusto immobile da acquistare. Verificate attentamente l’oggetto e il suo valore; disponete una valutazione dell’immobile stesso. Definite il vostro livello ottimale d’ipoteca, valutandolo unitamente alla vostra personale situazione finanziaria generale (patrimonio, imposte, previdenza ecc.).

MoneyPark ricerca per voi mediante consulenza indipendente e personalizzata non solo i tassi più convenienti, ma vi sostiene pure nella definizione di una personale strategia per il finanziamento dell’oggetto di rendita, in tutta la Svizzera. In tal modo siete sicuri di garantirvi un rendimento ottimale, a lungo termine.