Quali sono le possibilità di finanziamento?
La possibilità di finanziare un oggetto di rendita dipende fortemente dalle peculiarità dell’immobile: necessità di rinnovazione, utilizzo, posizione e ‘rischio dello sfitto’ costituiscono solo alcuni dei fattori che influiscono sul finanziamento. Nel migliore dei casi, l’oggetto di rendita può essere finanziato all’80%; il restante 20% invece deve essere apportato come capitale proprio. Il capitale proprio di regola non può provenire da risparmi di previdenza del secondo e/o del terzo pilastro, a meno che il proprietario non vada ad abitare personalmente in parte l’immobile. In tal caso infatti sarebbe possibile un’imputazione parziale, proporzionale (e utilizzare parzialmente il risparmio di previdenza).
Il conteggio di sostenibilità per gli oggetti di rendita si differenzia rispetto a quello della proprietà abitativa (prima casa). Qui, infatti, non è tanto rilevante il reddito del debitore ipotecario, bensì il rendimento (delle locazioni). Accanto al rendimento netto (canoni di locazione), vengono presi in considerazione i costi che influenzano la sostenibilità; in particolare: gli interessi ipotecari — determinati però al tasso calcolatorio del 5 per cento — come pure i costi accessori e quelli di ammortamento. Il rendimento annuale, meno i relativi costi, danno il rendimento netto; tanto più altro il rendimento, tanto maggiore il possibile finanziamento.
Calcolo di sostenibilità: oggetti di rendita
- Prezzo d’acquisto: CHF 1'500'000
- Ipoteca (80% del prezzo d’acquisto): CHF 1'200'000
- Rendimento annuale netto: CHF 100'000
- Interessi, al tasso calcolatorio del 5% su 1'200'000: CHF -60'000
- Ammortamento, 1% su CHF 1'200'000: CHF -12'000
- Costi accessori 15% del rendimento netto: CHF -15'000
Differenza annuale: CHF 13'000
Oltre alla suddetta differenza annuale (ricavi/costi), determinati istituti ipotecari tengono conto anche del rendimento lordo dell’immobile, ossia del rendimento annuale netto in rapporto al prezzo d’acquisto. Nel precedente esempio, si arriverebbe a un rendimento lordo del 6,7%; certamente interessante per i rapporti svizzeri. Tuttavia, ciascun offerente d’ipoteca stabilisce direttive proprie che tengono conto, tra l’altro, del cantone e dell’ubicazione dell’immobile.
In considerazione dei differenti metodi di valutazione, i tassi ipotecari possono variare considerevolmente da caso a caso. Rispetto agli oggetti di rendita, è assolutamente importante acquisire e confrontare più offerte. Il vostro specialista di MoneyPark è volentieri a disposizione per aiutarvi a trovare il miglior tasso.