Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Se il prezzo di vendita di una proprietà fosse superiore al prezzo di acquisto originario, vale a dire se si consegue un utile sulla sostanza immobiliare, l'ufficio delle imposte riscuote un'imposta sull’utile netto, ossia l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Si tratta di un'imposta speciale e l'imposta è a carico del venditore, non dell'acquirente, ed è dovuta sia dalle persone fisiche che da quelle giuridiche. Il Cantone di Zurigo applica anche il cosiddetto «sistema monistico», vale a dire che sono tassati tutti gli utili da sostanza immobiliare, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia stato venduto attingendo da beni privati o commerciali.



Tuttavia, a livello federale, non viene riscossa alcuna imposta sugli utili da sostanza immobiliare per la vendita di immobili. Sono i Cantoni a riscuotere un'imposta sugli utili immobiliari. In singoli casi, come nei Cantoni di Zurigo e Zugo, la sovranità fiscale spetta ai comuni. Nei Cantoni Basilea-Città, Berna, Friburgo, Grigioni, Giura, Obvaldo e Sciaffusa, l’imposta viene riscossa dal Cantone e dai comuni.



Calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Viene tassato l’utile sulla vendita di terreni, immobili, proprietà e fabbricati. Sono tassati anche gli utili da quote in comproprietà, nonché i diritti e le servitù (indipendenti e permanenti) iscritti nel registro immobiliare, come ad esempio i diritti alla fonte, i diritti di usufrutto, i diritti di costruzione, i diritti di passaggio, le concessioni per i diritti sull'acqua. L'utile è definito come la differenza tra il prezzo pagato al momento dell'acquisto e il ricavo della vendita.

Per esempio, se un proprietario ha pagato 1 milione di franchi per l'immobile e lo sta vendendo per 1.25 milioni di franchi, le imposte sugli utili da sostanza immobiliare saranno dovute per i 250'000 franchi conseguiti. L'imposta si riferisce quindi a un utile che insorge se il prezzo di vendita è superiore al prezzo di acquisto originario.

Tuttavia occorre osservare che l'imposta è calcolata sull'utile netto. L'onere fiscale può quindi ridursi in funzione dell'entità degli investimenti effettuati che accrescono il valore. È quindi importante che il proprietario immobiliare tenga una contabilità precisa di tutte le spese che hanno determinato un aumento del valore dell'immobile. Possono essere dedotti anche i costi sostenuti per la vendita dell'immobile, in particolare i costi delle inserzioni e gli onorari o le commissioni per un agente, risp. un commerciante immobiliare. Tuttavia quest’ultimi sono spesso limitati. Anche in questo caso i valori variano a seconda del Cantone e del comune.

Un calcolo potrebbe essere eseguito come segue:

Prezzo di vendita CHF 1'250'000

Prezzo di acquisto CHF 1'000'000

Utile (totale parziale) CHF 250'000

./. Investimenti che incrementano il valore CHF 100'000

./. Costi delle inserzioni CHF 4000

Utile netto CHF 146'000



L'importo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare derivante da tale utile netto dipende dall'aliquota fiscale del comune, risp. del Cantone competente. Se un venditore vuole conoscere l'ammontare dell'imposta da sostanza immobiliare che deve pagare, può presentare una richiesta presso l'ufficio fiscale competente per il calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare presunta. La richiesta deve contenere le seguenti informazioni:

  • Nome e indirizzo del venditore e, se non identico, del richiedente (compresa la procura)
  • Informazioni sulla proprietà che passa di mano (pagina del registro fondiario, numero catastale, via, città, ecc.), idealmente un estratto del registro fondiario
  • Nome e indirizzo dell'acquirente
  • Prezzo della transazione
  • Data di trasferimento della proprietà


L'elenco può essere integrato, ad esempio, con:

  • Documentazione di vendita
  • Bozza contrattuale

I documenti richiesti possono variare leggermente da Cantone a Cantone.

I Cantoni Basilea-Campagna, Svitto, Berna, Berna, Grigioni e Giura aggregano tutti gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in un determinato periodo. In tutti gli altri Cantoni, ogni utile da sostanza immobiliare viene tassato individualmente.

Riduzione a seguito della durata del possesso

Tanto più a lungo l'immobile è restato di proprietà del venditore, quanto minore è l'onere fiscale. I proprietari che pagano di più sono quelli che comprano un immobile e lo rivendono (conseguendo un utile) poco dopo. Un possibile scaglionamento delle riduzioni dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare calcolata in base al periodo di proprietà si presenta come segue:

Per una durata della proprietà computabile di

  • 5 anni completi del 5%
  • 10 anni completi del 20%
  • 15 anni completi del 35%
  • 20 anni completi del 50%

Sulla base dell'esempio di calcolo di cui sopra e supponendo che il venditore sia proprietario dell'immobile da dieci anni, l'onere fiscale calcolato si ridurrebbe quindi del 20%. Di contro, l'imposta aumenta nella maggior parte dei Cantoni se il periodo di detenzione fosse inferiore a un anno. Ciò ha lo scopo di porre fine alle speculazioni immobiliari.

Posticipo

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere posticipata se il cambiamento di proprietà deriva da trasmissione ereditaria, eredità anticipata o donazione. L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere posticipata anche in caso di modifica di proprietà tra coniugi. Un altro motivo frequente per rinviare l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è l'acquisto sostitutivo. La legge federale sull'armonizzazione delle imposte (LAID) del 1990 prevede quanto segue:

L’imposizione fiscale viene prorogata in caso di «alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo».

Di norma, il «congruo termine» è compreso tra i due e i tre anni, ma anche in questo caso la prassi varia da Cantone a Cantone. Le due parole «durevolmente» ed «esclusivamente» costituiscono un punto importante nel testo giuridico di cui sopra. Se venisse scelta come proprietà sostitutiva una casa con un appartamento accessorio e questo appartamento venisse poi affittato, l'ufficio delle imposte valuterà l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare tenendo conto della parte affittata.

Peculiarità riguardo al diritto di pegno

La gestione del diritto di pegno varia da Cantone a Cantone. Nel Cantone di Zurigo, la sovranità fiscale spetta ai comuni. Essi si avvalgono di un diritto di pegno, che ha la precedenza su tutti gli altri diritti di pegno e si applica in caso di passaggio di proprietà soggetto a imposta. In altre parole, quando si verifica un guadagno immobiliare. Il diritto di pegno per l'imposta sugli immobili insorge senza iscrizione nel registro fondiario al momento del passaggio di proprietà, vale a dire al momento della riscossione dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Tuttavia, il diritto di pegno viene meno se non viene registrato entro tre anni dal passaggio di proprietà. Solo l'ufficio delle imposte comunale è autorizzato a registrare (per iscritto) il diritto di pegno per l'imposta sugli immobili presso l'ufficio del registro fondiario.

Delimitazione dell'imposta sul reddito

Il venditore non deve attendere la prossima dichiarazione dei redditi per computare e pagare l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Non appena il passaggio di proprietà è terminato, riceverà una comunicazione tramite posta dall'ufficio delle imposte. L'utile netto derivante dalla vendita dell'immobile è escluso dall'imposta cantonale sul reddito e sugli utili.

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