Glossario Immobili e ipoteche

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I termini più importanti per il finanziamento immobiliare dalla A alla Z spiegati in modo semplice

In relazione agli immobili e al loro finanziamento spesso vengono utilizzate terminologie che non sono intuitivamente comprensibili alla maggior parte dei potenziali acquirenti immobiliari. Pertanto, in questa pagina, troverete un utile elenco con le definizioni della terminologia utilizzata per l'acquisto di una casa – il vostro lessico personale, per così dire, in cui è sempre possibile cercare il significato di un termine tecnico quando state per acquistare la vostra casa.

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A | B | C | D | E | F | G | H | I | J | K | L | M | N | O | P | Q | R | S | T | U | V | W | X | Y | Z

A

AVS
L'AVS è il pilastro più importante della previdenza per la vecchiaia e i superstiti in Svizzera (1° pilastro). Esso è destinato a coprire i fabbisogni per la sussistenza in età avanzata o in caso di decesso. In qualità di assicurazione popolare, l'AVS è obbligatoria per tutti.


Anticipo superiore
Normalmente gli istituti finanziari finanziano fino all'80 per cento di un immobile con un'ipoteca, ma è anche possibile un anticipo superiore all'80 per cento se in cambio vengono costituite in pegno garanzie supplementari sotto forma di patrimoni provenienti dal 2° o 3° pilastro.


Ammortamento
L'ammortamento è il rimborso completo o parziale dell'ipoteca. Normalmente l'ammortamento avviene in concomitanza col pagamento degli interessi. In generale, l'ipoteca dev’essere ammortizzata per due terzi entro un massimo di 15 anni, ma non oltre l'età pensionabile (64 anni per le donne, 65 anni per gli uomini). Ulteriori informazioni sono disponibili ai punti ammortamento diretto/indiretto.


Assicurazione edilizia
Si tratta in questo caso di un'assicurazione casco che copre i danni causati da un incidente edilizio a immobili in costruzione. È assicurato anche il furto di oggetti collegati all'immobile in costruzione.


Assicurazione di responsabilità civile per i proprietari di immobili
Chi fa costruire o ristrutturare un edificio è responsabile per danni a persone e cose causati dal cantiere. Si tratta di una responsabilità causale, che comprende la responsabilità dell’assicurato anche se non sussiste alcuna colpa (ad esempio, crepa nella parete di un edificio adiacente, inquinamento delle acque causato dalle opere, ecc.). L'assicurazione di responsabilità civile copre l'indennizzo delle parti lese e la difesa del proprietario da richieste ingiustificate.


Anticipo
Di norma, chi concede un’ipoteca finanzia fino all'80 per cento di un immobile. Tuttavia, un anticipo più elevato è possibile se vengono costituite in pegno ulteriori garanzie. Per coprire la vostra quota di fondi propri potete utilizzare patrimoni su un conto, titoli, averi previdenziali (2° e 3° pilastro), il valore di riscatto delle polizze assicurative, i prelievi anticipati di eredità e i prestiti a tasso zero non soggetti a rimborso. Tuttavia, almeno il 10 per cento del valore dell'immobile dev’essere finanziato con fondi che non provengono dal 2° pilastro.


Assicurazione sugli edifici
L'assicurazione obbligatoria sugli edifici assicura in linea di massima tutto ciò che è permanentemente collegato all'edificio. Come regola generale vale quanto segue: se capovolgete una casa, tutto ciò che cade è coperto dall’assicurazione mobiliare, il resto dall'assicurazione sugli edifici.


Appaltatore generale
L'appaltatore generale (AG) si impegna a realizzare un edificio concordato contrattualmente. Il costruttore ha con l'appaltatore generale un partner contrattuale che è responsabile della costruzione dell'edificio secondo i piani del costruttore. L'appaltatore generale può delegare singoli servizi del contratto a terzi (subappaltatori).


Aliquota d’imposta marginale
L'aliquota d’imposta marginale indica la misura in cui l'onere fiscale cambia quando il reddito imponibile aumenta o diminuisce di un certo importo. In Svizzera viene applicato un sistema fiscale progressivo. Di conseguenza, le persone con un reddito più elevato pagano più imposte non solo in termini nominali, ma anche in percentuale.


Ammortamento indiretto
In questa forma, il rimborso viene effettuato tramite un prodotto del pilastro 3a, che viene contemporaneamente costituito in pegno come garanzia aggiuntiva. L'importo dell'ipoteca non viene quindi ridotto durante il periodo di validità dell'ipoteca. Alla fine della durata, si ricorre al 3° pilastro per ammortizzare l'ipoteca. Questa forma di ammortamento presenta vantaggi fiscali poiché i versamenti nel pilastro 3a godono di benefici fiscali.


Assicurazione sulla vita
Si tratta di un'assicurazione su una determinata somma, che viene versata ai superstiti della persona assicurata in caso di decesso e alla persona assicurata stessa in caso di sopravvivenza.


Ammortamento diretto
Nell'ambito dell’ammortamento diretto pagate l'ipoteca in tranche regolari. Il debito ipotecario viene continuamente ridotto, ma l'onere fiscale aumenta a causa della diminuzione dei debiti (vedi ammortamento indiretto).


Assicurazione per perdita di guadagno
L'assicurazione per perdita di guadagno (detta anche assicurazione per incapacità al guadagno o incapacità professionale) copre l'incapacità professionale a seguito di infortunio e/o malattia. È versata sotto forma di rendita regolare e contribuisce a mantenere l'attuale tenore di vita e a prevenire l'indebitamento. L'importo della rendita dipende dal grado d'incapacità al guadagno e viene pagato a partire da un'incapacità al guadagno del 25 per cento.


Assicurazione di responsabilità civile
Un'assicurazione di responsabilità civile protegge le persone assicurate se causano danni ad altre persone o cose. L'articolo 41 del Codice delle obbligazioni ne costituisce la base: «Chiunque è tenuto a riparare il danno illecitamente cagionato ad altri sia con intenzione, sia per negligenza od imprudenza». Ogni persona è responsabile di tali danni col suo patrimonio totale. È quindi importante stipulare un'assicurazione di responsabilità civile personale, anche se non è obbligatoria.


Assicurazione mobiliare
L'assicurazione mobiliare copre i danni causati da incendio, acqua delle condotte, tempesta/grandine, nonché furto con scasso, rapina e vandalismo dopo un'effrazione e può essere integrata individualmente. Non è obbligatoria in Svizzera, ma è fortemente consigliabile.


B

C

Certificazione ufficiale
La validità di un contratto di acquisto immobiliare richiede una forma scritta qualificata, ovvero la certificazione ufficiale. Questo per garantire che entrambe le parti contrattuali siano consapevoli delle conseguenze del contratto. Inoltre, il registro fondiario gode di fede pubblica – quello che vi è registrato ha validità.


Costi di manutenzione
I costi di manutenzione sono i costi che devono essere pagati per la manutenzione di un immobile. In questi costi rientrano sia le spese minori, come la verniciatura di pareti, sia progetti più grandi, come la ristrutturazione di una cucina.


Cartella ipotecaria al portatore
La cartella ipotecaria al portatore viene emessa a favore del rispettivo titolare della cartella ipotecaria. Può essere trasferita – a differenza della cartella ipotecaria nominativa – con un semplice trasferimento di proprietà.


Casa plurifamiliare
In una casa plurifamiliare abitano diverse parti. Gli appartamenti all’interno di essa possono essere affittati o essere di proprietà individuale sotto forma di proprietà per piani.


Comproprietà
La comproprietà è una forma di proprietà che prevede due o più proprietari di un immobile. Se l'immobile è in comproprietà, le quote di proprietà di ogni persona sono iscritte nel registro fondiario. Ogni comproprietario può disporre liberamente della propria quota e venderla senza il consenso degli altri comproprietari.


Cap
Il cap è un limite massimo per l'interesse negoziato tra debitore e creditore per obbligazioni a tasso d'interesse variabile (ipoteca Libor). Tuttavia, il premio per l'ipoteca Libor con copertura degli interessi è spesso relativamente costoso e quindi di solito è auspicabile solo per finanziamenti più ampi.


Credito edilizio
Un credito edilizio è necessario per finanziare un progetto edilizio o per ristrutturare un immobile esistente. Viene utilizzato solo per finanziamenti temporanei e viene convertito in un'ipoteca una volta che i lavori sono stati ultimati. La banca fissa un limite massimo in questo senso, che corrisponde all'importo del limite del credito edilizio. Se è pianificato un nuovo edificio, il credito edilizio può essere utilizzato solo quando i fondi del proprietario sono stati esauriti.


Calcolatore del prestito
Col calcolatore del prestito di MoneyPark è possibile calcolare l’anticipo in base alla vostra situazione individuale. Il vostro esperto ipotecario può assistervi e ottimizzare l’ammontare dell’anticipo.


Calcolatore della sostenibilità
Con un calcolatore della sostenibilità online potete calcolare se rispettate i criteri di sostenibilità per l’acquisto del vostro immobile dei sogni. Calcolate ora, rapidamente e facilmente, la vostra sostenibilità col nostro calcolatore della sostenibilità.


Cartella ipotecaria
Quando si rilascia un’ipoteca viene emessa una cartella ipotecaria, che poi viene iscritta nel registro fondiario. Si tratta del diritto di pegno su beni immobili che l'istituto riceve attraverso la concessione di un'ipoteca. La cartella ipotecaria diventa di proprietà dell'istituto (cfr. anche le voci relative alla cartella ipotecaria al portatore e nominativa).


Conto vincolato
Un conto vincolato è un conto del cui patrimonio si può disporre solo dopo la scadenza di un determinato periodo di blocco. Se sono presenti interessi attivi associati al patrimonio del conto, sono da considerarsi introiti imponibili derivanti da un capitale, anche se il periodo di blocco non è ancora scaduto.


Cassa pensioni (2º pilastro)
La cassa pensioni regolamenta la previdenza professionale in Svizzera e fa parte del sistema dei tre pilastri.


Casa/appartamento per le vacanze
Per il finanziamento di immobili per le vacanze si applicano disposizioni diverse rispetto alle ipoteche sulla propria casa: poiché gli immobili per le vacanze sono generalmente venduti più rapidamente delle residenze principali in caso di problematiche finanziarie, le regole della maggior parte degli istituti ipotecari sono più severe. La maggior parte degli istituti di credito richiede tra il 30 e il 50 per cento di capitale proprio. Anche l'utilizzo di fondi del 2° e del 3° pilastro è espressamente vietato per legge.


Conferma/impegno di finanziamento
In una conferma di finanziamento, un istituto di credito assicura di aver esaminato il finanziamento di un progetto d’investimento e di essere fondamentalmente pronto a concedere il credito. La verifica riguarda il capitale proprio presente, i dati sull’immobile e i documenti rilevanti per il finanziamento. Una conferma di finanziamento non è giuridicamente valida. Sia l’istituto di credito che il cliente possono ancora rifiutare di stipulare un contratto di credito.


  • Beni immobili: parti della superficie terrestre delimitate spazialmente che comprendono suolo ed edifici, piante e fonti
  • Diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, ad es. diritto edilizio, diritto di utilizzo, diritto alla fonte e altre servitù
  • Quote di comproprietà dei fondi


Costituzione in pegno 2º pilastro / 3º pilastro
I beni del 2° e del 3° pilastro possono essere costituiti in pegno a seguito di un finanziamento immobiliare. Ciò fornisce all'istituto finanziario una garanzia aggiuntiva e consente un deposito più elevato rispetto all'80 per cento standard.


Comunione di comproprietari di proprietà per piani
Chiunque acquisti la proprietà per piani entra automaticamente a far parte della comunione dei comproprietari di proprietà per piani. Il compito di questa comunione consiste nel gestire le parti in comune. A tal fine, vengono regolarmente versati accantonamenti nei cosiddetti fondi per i rinnovamenti.


Capitale/mezzi propri
Per acquistare un immobile, di solito il 20 per cento dev’essere finanziato con capitale proprio. Per la vostra quota potete utilizzare patrimoni su conti, titoli, averi previdenziali (2° e 3° pilastro), il valore di riscatto delle polizze assicurative, i prelievi anticipati di eredità e i prestiti infruttiferi e non rimborsabili. Tuttavia, una quota minima del 10 per cento del valore dell'immobile deve sempre essere finanziata con fondi che non provengono dal 2° pilastro.


Calcolatore ipotecario
Tramite un calcolatore ipotecario online scoprite se il vostro sogno immobiliare può essere finanziato in base ai requisiti di sostenibilità e anticipo.


Contratto di acquisto
Il contratto di acquisto regolamenta tutti i dettagli di una vendita immobiliare e il rapporto tra acquirente e venditore. Un contratto di acquisto per un immobile richiede un'autenticazione notarile e una certificazione ufficiale. L'effettivo trasferimento della proprietà dell'immobile può avvenire contemporaneamente o previa certificazione ufficiale.


Credito
Un credito o prestito sono somme di denaro prestate per una certa durata e a un tasso correlato al credito. I prestiti possono essere concessi a fronte di una garanzia o in bianco.


Cubatura
Il volume di una casa è espresso in metri cubi. Ciò è particolarmente importante per l'assicurazione sugli edifici, che determina il valore assicurativo della casa sulla base della cubatura.


Cartella ipotecaria nominativa
A differenza della cartella ipotecaria al portatore, il prestatore è indicato per nome sulla cartella ipotecaria. Oltre alla consegna fisica, per il cambio di proprietà è necessaria anche una girata. Oggigiorno la cartella ipotecaria nominativa viene impiegata di rado.


Costi accessori
Come costi accessori confluiscono nei calcoli della sostenibilità i costi sostenuti in aggiunta agli interessi ipotecari. Essi includono i costi per l'acqua, l'elettricità e il riscaldamento. Insieme ai costi di manutenzione, sono normalmente inclusi nel computo i costi dell'1 per cento del valore della proprietà all'anno.


D

Diritto di residenza
Il diritto di residenza è un diritto iscritto nel registro fondiario che consente al beneficiario di occupare determinati locali di un immobile o addirittura l'intera proprietà. Ciò si verifica, ad esempio, se i genitori lasciano una proprietà ai figli, ma hanno comunque il diritto di vivere nell’immobile.


Diritto edilizio
Un diritto edilizio sussiste quando un proprietario terriero concede a una persona un diritto temporaneo di costruire sopra o sotto il suo terreno. Durante questo periodo, il proprietario del terreno non utilizza il terreno in questione per i propri scopi e generalmente riceve un interesse correlato a un diritto edilizio.


Diritto di prelazione
Per diritto di prelazione in riferimento a un immobile si intende che, al momento della vendita dell’immobile, una persona abbia il diritto di acquistarlo prima, ovvero prima di altri soggetti interessati.


Durata dell’ipoteca
A seconda dell'offerente, le ipoteche fisse possono essere stipulate con durate comprese tra uno e un massimo di 25 anni. Il tasso d'interesse concordato non cambia durante la durata.


E

F

Finanziamento successivo / riscatto dell'ipoteca
Se un contratto ipotecario scade, è necessario un finanziamento successivo, ossia una proroga dell'ipoteca. Circa 18–24 mesi prima della scadenza dell'attuale contratto ipotecario si dovrebbe prendere in considerazione il riscatto dell'ipoteca. Occorre farvi le seguenti domande:

  • Volete effettuare un ammortamento unico o si pianificano ristrutturazioni e conversioni in un prossimo futuro?
  • Di quale importo per il credito avrete bisogno in futuro?
  • Con quale prodotto (ipoteca fissa, Libor o variabile) vorreste riscattare la vostra ipoteca?
  • Quali scadenze si adattano alle vostre esigenze e alla vostra condizione di vita?


Fondo
Ai sensi del CC 655 cpv. 2 e CC 943 cpv. 1 si intendono per fondi ai sensi di legge:

Fideiussione
La fideiussione è un contratto unilateralmente vincolante, in base al quale il garante si impegna nei confronti del creditore di un terzo (il cosiddetto debitore principale) ad assumersi la responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni del terzo. Il creditore vuole avere una sicurezza, con la fideiussione, in caso di insolvenza del suo debitore. Nella maggior parte dei casi il terzo è un mutuatario e il creditore è un istituto di credito che concede il prestito.


Floor
Con un floor per gli interessi, l'acquirente riceve un pagamento alla fine di ogni periodo in cui il tasso d'interesse di riferimento concordato è inferiore al valore di base concordato.


Forme di proprietà
La legge svizzera riconosce tre forme di proprietà: proprietà esclusiva, comproprietà, proprietà comune. La forma di proprietà è iscritta nel registro fondiario. Ulteriori informazioni si trovano nelle voci corrispondenti.


Fondo di rinnovamento (proprietà per piani)
Gli accantonamenti regolari nei cosiddetti fondi di rinnovamento per i titolari di proprietà per piani garantiscono il finanziamento di ristrutturazioni estese che diventano necessarie dopo un periodo di utilizzo di 20–30 anni. In caso contrario, il finanziamento deve avvenire attraverso la partecipazione diretta ai costi.


G

Garanzie aggiuntive
Esempi di garanzie aggiuntive in relazione a un'ipoteca sono i patrimoni associati al 2° e 3° pilastro. Se vengono costituite in pegno sotto forma di garanzie aggiuntive, è possibile un anticipo più elevato rispetto all'80 per cento standard.


Gara
La gara è un'alternativa interessante per i venditori di case. Soprattutto nelle aree metropolitane con una domanda sostenuta è possibile ottenere un prezzo di vendita più alto rispetto a quando si offre l'immobile a un prezzo di vendita fisso. A differenza delle aste obbligatorie, la gara non richiede un'offerta minima né un obbligo di vendita.


H

I

Investimento di denaro
Investire denaro significa creare valore dal proprio patrimonio. Ciò può avvenire sotto forma di azioni, obbligazioni, prestiti o bond che danno diritto al pagamento di interessi. Tra le altre opportunità d’investimento ci sono i depositi titoli e i fondi d’investimento.


Imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Le persone fisiche e giuridiche pagano un'imposta sugli utili da sostanza immobiliare sull'utile netto generato dalla vendita di immobili. Più a lungo si possiede l’immobile, minore è l'onere fiscale. Le persone che pagano di più sono quelle che comprano una proprietà e la rivendono poco dopo (con un utile).


Intermediario immobiliare
Un intermediario è un fornitore di servizi che organizza la vendita di una proprietà. In questo senso redige una valutazione dell'immobile, compila una documentazione di vendita, cerca un acquirente e accompagna l'acquirente e il venditore durante l'intero processo. In cambio, riceve una commissione di intermediazione, che normalmente varia dal 2 al 3 per cento del prezzo di vendita.


Ipoteca rollover
Quale ipoteca rollover viene definita, presso alcuni istituti che erogano ipoteche, l’ipoteca Libor (cfr. voce ipoteca Libor).


Ipoteca variabile
L'ipoteca variabile è un prodotto ipotecario flessibile, per il quale non viene normalmente concordata una durata predefinita. Inoltre, un'ipoteca variabile può essere rescissa in qualsiasi momento senza costi aggiuntivi, con un preavviso relativamente breve da tre a sei mesi.


Ipoteca familiare
Alcuni istituti finanziari offrono ipoteche familiari a tassi d'interesse ridotti per un certo periodo di tempo, ad esempio per 3 anni. Si tratta quindi di un bonus di benvenuto. Lo sconto è di solito concesso solo sulla prima ipoteca.


Ipoteca fissa
Nel caso di un'ipoteca fissa, viene concordato un tasso d'interesse che rimane invariato per tutta la durata dell'ipoteca. Essa offre un elevato grado di sicurezza nella pianificazione. Le ipoteche fisse offerte più di frequente sul mercato hanno durate comprese tra i 2 e i 10 anni, ma sono possibili anche durate più lunghe. I clienti ipotecari non beneficiano di tassi d'interesse in calo, ma non sostengono nemmeno costi aggiuntivi in caso di un aumento dei tassi d'interesse.


Ipoteca forward
Tramite un'ipoteca forward, i titolari di un'ipoteca possono fissare, con un anticipo fino a 24 mesi, condizioni favorevoli per futuri prestiti ipotecari. Alcuni fornitori applicano per questo una commissione.


Ipoteca Libor
Il tasso d'interesse dell'ipoteca Libor dipende dal tasso Libor sottostante (normalmente a 3 mesi). Di conseguenza, il tasso d'interesse dell’ipoteca viene adeguato trimestralmente all'attuale tasso Libor.


Ipoteca
L'ipoteca è innanzitutto un pegno sull'immobile. Con esso, il prestito ipotecario utilizzato per la costruzione o l'acquisto di un immobile è garantito dall'immobile stesso. Un pegno immobiliare viene impiegato in questo senso.


Ipoteca online
Un'ipoteca online è definita come la stipulazione di un'ipoteca, nell’ambito della quale il cliente e il consulente non si incontrano più di persona, ma completano l'intera transazione online o per telefono.


Investimenti che generano valore aggiunto
Gli investimenti che generano valore aggiunto nel settore immobiliare sono investimenti che vanno oltre il semplice mantenimento del valore, come la creazione di una sala benessere. Gli investimenti che generano valore aggiunto, a differenza degli investimenti per la conservazione del valore, non sono deducibili fiscalmente.


Investimenti per la conservazione del valore
Gli investimenti per la conservazione del valore sono investimenti che mantengono il valore di un immobile, ma non lo incrementano. Esempi di investimenti di questo tipo includono la verniciatura di pareti o la sostituzione di una lavastoviglie difettosa.


K

L

LPP
La Legge federale sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità (LPP) è entrata in vigore l’01.01.1985. La LPP stabilisce le disposizioni minime per la previdenza professionale che ogni cassa pensioni in Svizzera deve soddisfare per i propri assicurati.


M

Mercato immobiliare
Il mercato immobiliare è definito come l'insieme di tutti gli immobili disponibili per l'acquisto e la vendita. I prezzi degli immobili si basano sul principio di mercato della domanda e dell'offerta.


Minergie
Minergie è lo standard energetico svizzero per le case con bassi consumi energetici.


Modello ipotecario
Esistono fondamentalmente tre modelli ipotecari: l'ipoteca a tasso fisso con durata determinata (da 2 a 25 anni), l'ipoteca sul mercato monetario (attualmente basata sul Libor, che in Svizzera sarà presto sostituito dal Saron) e l'ipoteca variabile con durata illimitata e tasso variabile. Quale modello scegliere dipende fortemente dalla situazione individuale.


N

Nuova ipoteca
Nuova ipoteca è il termine usato per descrivere la stipulazione di un'ipoteca quando si acquista un immobile. Al contrario del finanziamento successivo, che viene stipulato alla scadenza di un'ipoteca esistente.


N./pianta catastale
La pianta catastale è la rappresentazione grafica, in scala esatta, dei fondi del catasto. Presso il catasto tutti i fondi sono riportati e rappresentati in base alla loro posizione, tipo di utilizzo, dimensioni, ecc. A ogni fondo viene assegnato un numero catastale.


Notaio
Il notaio è responsabile della redazione del contratto d'acquisto e della successiva autenticazione e certificazione ufficiale. Egli è neutrale e quindi vincola venditore e acquirente.


O

Offerta
Un'offerta è un'offerta vincolante da parte dell'istituto che concede l’ipoteca. Contiene la conferma di un certo importo ipotecario per un immobile specifico, il prodotto ipotecario e il tasso d’interesse offerto.


P

Proroga dell’ipoteca online
Per proroga dell’ipoteca online si intende l'estensione di un'ipoteca, nell’ambito della quale il cliente e il consulente non si incontrano più di persona, ma procedono con l'intera transazione online o per telefono.


Prezzo di acquisto
Il prezzo di acquisto è l'importo al quale l'acquirente e il venditore trovano un accordo.


Principio del valore minimo
Il principio del valore minimo prevede che l'istituzione che eroga il finanziamento utilizzi il prezzo più basso tra il prezzo di acquisto e il valore di mercato per determinare il valore commerciale.


Previsione sui tassi
Una previsione sui tassi è un tentativo di effettuare una previsione sull’andamento futuro degli interessi ipotecari tenendo conto di tutti i fattori rilevanti. MoneyPark pubblica mensilmente una previsione sui tassi, che potete ricevere comodamente via e-mail se vi iscrivete alla nostra newsletter.


Proprietà per piani
La proprietà per piani è una forma speciale di comproprietà. Con l'acquisto della proprietà per piani, l'acquirente acquisisce una determinata quota di un fondo, risp. edificio. Il proprietario per piani deve altresì contribuire ai costi comuni.


Proprietà comune
In questa forma di proprietà, i proprietari sono proprietari comuni attraverso un contratto (ad esempio per mezzo di un contratto di matrimonio o di una società semplice) o per via una disposizione legale (di solito attraverso una comunità di eredi) – indipendentemente dalla somma che le singole parti hanno investito nella proprietà. Ciò che conta è la relazione sovraordinata, ad esempio il contratto di matrimonio. Il rapporto determina chi è coinvolto nell'immobile e in che misura. In caso di proprietà comune, i partner non possono disporre liberamente delle loro quote: le decisioni, ad esempio per quanto riguarda la vendita dell'immobile, devono essere prese congiuntamente.


Proprietà esclusiva
Una possibile forma di proprietà al momento dell'acquisto di una casa è la proprietà esclusiva: un unico proprietario viene iscritto nel registro fondiario, può disporre liberamente dell'immobile e, in cambio, se ne assume la responsabilità. Per le coppie sposate o le unioni registrate, la legge tutela anche il partner in caso di separazione e può, ad esempio, concedergli un diritto di soggiorno temporaneo.


Pianificazione del pensionamento
Per pianificazione pensionistica si intende la tempestiva presa in considerazione del tema. In questo senso viene calcolato quale rendita possa essere raggiunta con gli averi previdenziali risparmiati fino al pensionamento e se sussistono lacune che dovrebbero essere colmate fino al pensionamento.


Patrimonio presso la cassa pensioni
La somma di tutti i contributi versati alla cassa pensioni durante l’attività professionale viene chiamata patrimonio presso la cassa pensioni. Tale patrimonio può essere prelevato al momento del pensionamento o versato sotto forma di rendita.


Previdenza
La previdenza è la protezione finanziaria della persona assicurata, risp. della sua famiglia al verificarsi di determinati eventi, come l’incapacità al guadagno o il decesso. MoneyPark trova per voi la soluzione previdenziale ottimale che soddisfa esattamente le vostre esigenze personali. Approfittate anche voi della nostra consulenza previdenziale.


Penale per disdetta anticipata
Per penale per disdetta anticipata si intende la sanzione che il beneficiario dell’ipoteca deve pagare all’istituto che eroga il finanziamento se rescinde un'ipoteca prima della scadenza stipulata contrattualmente.


Proroga di un’ipoteca
Se un'ipoteca si avvicina alla fine della sua durata, può essere sostituita presso un altro offerente o venir prorogata presso l’offerente esistente. A questo proposito è auspicabile confrontare le condizioni ed effettuare delle negoziazioni con l’offerente.


Proprietà/immobile di reddito
Un immobile di reddito viene definito come un immobile acquisito a scopo d’investimento. Esso consente un investimento di capitale stabile e sicuro e genera idealmente un utile regolare. Gli spazi sono spesso affittati.


Prestito
Quando una persona presta o mette denaro a disposizione di un'altra persona, stiamo parlando di un prestito. Di norma, il mutuante riceve in cambio interessi dal mutuatario, a meno che non si tratti di un prestito infruttifero. I termini «credito» e «prestito» sono usati in modo molto simile nella vita quotidiana.


Prima ipoteca
La prima ipoteca viene concessa solo fino a una certa percentuale del valore di mercato di un immobile. A seconda del fornitore, il limite è compreso tra il 65 e il 70 per cento dell’anticipo. In linea di principio, la prima ipoteca non ha limiti di scadenza e, a differenza della seconda ipoteca, non deve essere rimborsata dopo un certo numero di anni. Ulteriori informazioni sono disponibili alla voce «seconda ipoteca».


Promessa irrevocabile di pagamento
Con una promessa irrevocabile di pagamento viene garantito che il rispettivo istituto che eroga il finanziamento trasmetta l’importo dell’acquisto al venditore al momento convenuto contrattualmente. La promessa irrevocabile di pagamento dev’essere a disposizione del notaio, risp. del conservatore del registro fondiario al più tardi al momento della firma – anche se è meglio prima – e dev’essere consegnata al venditore.


R

Rifinanziamento
Il rifinanziamento è l'operazione con la quale gli istituti di credito raccolgono capitali per finanziare le loro operazioni attive (crediti e ipoteche) – sia dalla Banca nazionale che da altri istituti finanziari. Colloquialmente, anche la proroga o il riscatto di un'ipoteca vengono a volte indicati come «rifinanziamento».


Registro fondiario
Il registro fondiario è un registro pubblico a livello distrettuale. Tutte le proprietà e i loro proprietari sono riportati nel registro fondiario.


Rapporto/garanzia di pegno immobiliare
In un'operazione ipotecaria diretta sulla base di una cartella ipotecaria, il creditore, risp. il prestatore riceve la cartella ipotecaria quale pegno immobiliare e diventa il proprietario a tutti gli effetti del titolo. L'operazione ipotecaria diretta consiste quindi in due contratti: contratto di prestito e cartella ipotecaria.


Ristrutturazione
Le ristrutturazioni sono conversioni di un immobile. Ai fini fiscali, si distingue tra ristrutturazioni che mantengono il valore e quelle che generano valore aggiunto. Mentre gli investimenti che mantengono il valore (come la verniciatura di un muro o la sostituzione di un elettrodomestico da cucina logoro) possono essere dedotti a livello fiscale, gli investimenti che generano valore aggiunto (come l'inserimento di una stanza supplementare) non sono deducibili.


Rendita
Il termine rendita si riferisce al reddito dopo il pensionamento. La rendita è normalmente costituita da versamenti dell'AVS (1° pilastro), della cassa pensioni (2° pilastro) e di eventuali assicurazioni.


Riscatto di un’ipoteca
Se un contratto ipotecario scade, l'ipoteca dev’essere riscattata o prorogata. Circa 18–24 mesi prima della fine del contratto ipotecario in corso si dovrebbe considerare la possibilità di riscattare l'ipoteca. La scelta della giusta strategia dipende dall'andamento generale previsto dei tassi e dalle esigenze individuali.


S

Superficie abitabile netta
La superficie abitabile netta, nota anche come superficie abitabile, è l'area di un appartamento o di una casa che può essere effettivamente utilizzata (a differenza della superficie abitabile lorda)


Soggetto che concede/offre l’ipoteca
I soggetti che concedono ipoteche sono banche, compagnie di assicurazione e casse pensioni. Il soggetto che concede l’ipoteca presta denaro al beneficiario dell’ipoteca per finanziare una proprietà. In cambio, vengono pagati interessi sull'ipoteca messa a disposizione.


Spese per interessi
Le spese per interessi sono, a differenza del tasso d'interesse percentuale, i costi effettivi in franchi svizzeri che devono essere pagati per il capitale preso in prestito, ad esempio un'ipoteca per finanziare gli immobili.


Svolta sui tassi
Una svolta sui tassi si verifica quando le banche centrali rialzano i tassi dopo averli abbassati per un periodo di tempo prolungato.


Seconda ipoteca
Nell’ambito del finanziamento di un immobile, un anticipo fino al 65 per cento è indicato come prima ipoteca. Se l’anticipo supera questo 65 per cento, è necessaria una seconda ipoteca, che dev’essere ammortizzata entro 15 anni, risp. al più tardi entro il pensionamento.


Sostenibilità
La sostenibilità si riferisce al rapporto tra il reddito lordo dell’economia domestica del beneficiario dell’ipoteca e le spese correnti del finanziamento, risp. della propria abitazione. La maggior parte degli istituti finanziari presuppone che questi costi non incidano per più del 33 per cento sul reddito lordo dell’economia domestica.


Saron
Il Saron (Swiss Average Rate Overnight) sostituirà il Libor come tasso d'interesse di riferimento. A differenza del Libor, il prezzo del Saron è determinato tramite una piattaforma presso la borsa svizzera. Inoltre si basa su operazioni effettive e non su accordi tra le banche.


Superficie utile lorda
La superficie utile lorda indica la somma di tutte le superfici utili sopra il suolo e sotterranee, comprese le sezioni dei muri e delle pareti.


Superficie abitabile lorda
La superficie abitabile lorda comprende tutte le aree interne all'appartamento (soggiorni, locali accessori, corridoi, scale) più le sezioni delle pareti esterne. Tuttavia non comprende le superfici esterne, come vani scala, terrazze e balconi aperti, nonché cantine e locali mansardati non abitabili.


T

Terzo pilastro
Mentre ogni cittadino in Svizzera è tenuto a versare i contributi al primo pilastro e un dipendente automaticamente nel secondo pilastro, la previdenza privata tramite il terzo pilastro è facoltativa. Serve come complemento per mantenere il tenore di vita in età avanzata e colmare le lacune previdenziali. Esiste una distinzione tra la previdenza vincolata nel pilastro 3a e la previdenza facoltativa nel pilastro 3b. Il pilastro 3a è sostenuto da fondi federali e può essere fatto rivalere a fini fiscali. È a destinazione vincolata, ma un prelievo anticipato è possibile in casi eccezionali, ad esempio quando si acquista una casa. La previdenza facoltativa tramite il pilastro 3b non comporta, a differenza del pilastro 3a, dei vantaggi fiscali e serve alla costituzione flessibile di riserve in età avanzata.


Tasso d’interesse
Il tasso d’interesse è il prezzo percentuale che dev’essere pagato per il capitale preso in prestito. Nel caso di un'ipoteca, si tratta dell'interesse ipotecario. Per un'ipoteca fissa, il tasso ipotecario rimane invariato per l'intera durata; tuttavia, nel caso delle ipoteche sul mercato monetario, il tasso d'interesse si adatta continuamente alla situazione di mercato.


Tasso swap
Lo swap definisce il tasso al quale le banche si prestano denaro a vicenda e si garantiscono i crediti. Il margine per i costi di assicurazione del credito si ottiene dalla differenza tra lo swap e il tasso d’interesse effettivo.


Tasso indicativo
Il tasso indicativo si riferisce al tasso d’interesse ipotecario comunicato da un istituto per un certo periodo. Spesso il tasso d’interesse ipotecario individuale può essere ancora negoziato.


Tassa sul passaggio di proprietà
In caso di trasferimento di un immobile, la tassa sul passaggio di proprietà è dovuta, a seconda del Cantone, oltre all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Mentre l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è dovuta solo quando viene conseguito un utile, la tassa sul passaggio di proprietà può essere dovuta su tutti i trasferimenti. A seconda delle disposizioni cantonali, l'obbligo fiscale insorge già con la conversione da proprietà comune a comproprietà o in costellazioni simili. La tassa sul passaggio di proprietà si basa di volta in volta sull'importo del prezzo di vendita ed è generalmente proporzionale a tale importo.


Tasso ipotecario
Il tasso ipotecario descrive i costi sostenuti per il prestito ipotecario in rapporto a chi concede l’ipoteca. L'importo del tasso ipotecario dipende dal livello dei tassi generale, dalla situazione patrimoniale individuale e dalle capacità di negoziazione del beneficiario dell’ipoteca.


Tasso d’interesse calcolatorio
Per il calcolo della sostenibilità viene utilizzato un tasso d’interesse calcolatorio fissato di solito al 5 per cento. Questo tasso d'interesse è una media storica e mira a garantire che i beneficiari del credito possano permettersi l'ipoteca anche in caso di aumento dei tassi d'interesse.


U

Usufrutto
L'usufrutto è il diritto di trattare un fondo o un immobile come se fosse di proprietà, anche se non lo è. Può quindi essere utilizzato dall'usufruttuario a sua discrezione, mentre al proprietario rimane solo la proprietà per la durata dell'usufrutto. Gli usufrutti sono inseriti nel registro fondiario.


V

Valutazione immobiliare
L'istituto che eroga l’ipoteca stima il valore della proprietà indipendentemente dal prezzo di acquisto. Questa stima serve come base per il calcolo dell’anticipo e della sostenibilità.


Valore commerciale / stima del valore commerciale
Il valore commerciale è il prezzo di vendita di un immobile che prevedibilmente può essere conseguito sul mercato. Il valore commerciale di un immobile è determinato tramite la cosiddetta stima del valore commerciale, vale a dire una valutazione immobiliare.


Valore locativo proprio
Gli occupanti di un immobile devono assoggettare a imposizione fiscale come reddito in Svizzera il cosiddetto valore locativo proprio. Questo valore locativo dipende dall'importo che il proprietario otterrebbe affittando a terzi o che l'inquilino dovrebbe pagare come locazione. In cambio, gli interessi passivi e i costi di manutenzione possono essere dedotti dal reddito.


Valore dell’immobile
Il valore dell'immobile o valore commerciale è il valore reale dell'immobile. Esso può differire dal prezzo di acquisto.


W

Z

Zona edificabile
In Svizzera, le costruzioni possono avere luogo fondamentalmente solo all'interno di zone edificabili. Le zone edificabili sono aree che possono essere sviluppate secondo i regolamenti edilizi municipali e di sfruttamento. La loro superficie è determinata dal piano delle zone. Al di fuori della zona edificabile, in Svizzera sono ammessi solo edifici agricoli e specifici del luogo in questione. La prima fase della revisione della legge sulla pianificazione del territorio (LPT 1) è entrata in vigore l’01.05.2014. Da allora, la moratoria sulle zone edificabili prevista dalle disposizioni transitorie della LPT ha contribuito al fatto che non sono state praticamente più create nuove zone edificabili. Le statistiche sulle zone edificabili vengono effettuate ogni 5 anni.


Tassi d'interesse ipotecari attuali

Ipoteca-Libor dal 0.55%
Ipoteca fissa 10 anni da 0.67%
Ipoteca fissa 5 anni da 0.57%

I tassi d'interesse visualizzati costituiscono i nostri migliori tassi attuali. Il Suo tasso personale può discostarsi da questi valori in base al valore d'anticipo, alla sostenibilità, al volume ipotecario e al luogo di ubicazione dell'immobile.

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