Eigenmietwert in der Schweiz

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Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Steuermechanismus, der Nachteile von Mietern gegenüber Immobilieneigentümern ausgleichen soll. Allerdings ist der Eigenmietwert umstritten: Allein schon seit dem Jahr 1999 wurden drei nationale Volksabstimmungen zu seiner Abschaffung durchgeführt, und auch aktuell ist die Diskussion wieder in vollem Gange. Auf dieser Seite erfahren Sie, was der Eigenmietwert ist, wie er berechnet wird und weshalb er in der Kritik steht.

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Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist eine fiktive Miete, die ein Immobilieneigentümer einnehmen würde, wenn er seine Immobilie vermieten würde. In der Schweiz müssen Eigentümer den Eigenmietwert als steuerbares Einkommen versteuern, um ihre steuerlichen Vorteile gegenüber Mietern auszugleichen. Aktuell können Eigentümer nämlich die Schuldzinsen ihrer Hypothek, die Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie sowie energetische Sanierungen von den Steuern abziehen. Den Mietern bleibt dies verwehrt, weshalb sie höhere Wohnkosten tragen müssen.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Die Höhe des Eigenmietwerts einer Immobilie wird durch die Steuerbehörde festgelegt und variiert je nach Kanton mitunter erheblich. Die Richtgrösse bei der Berechnung des Eigenmietwerts ist die Wohnfläche der Immobilie. Ausgehend von dieser errechnet die Steuerbehörde die relevante Nettonutzfläche, welche für den Eigenmietwert massgebend ist. Unter Berücksichtigung der individuellen Wohnsituation sowie des lokalen Mietpreisniveaus wird ein Wert berechnet, der daraufhin noch mit Blick auf Faktoren wie Alter, Lage und Ausbaustandard der Immobilie angepasst wird. So wird schlussendlich ein Jahresmietwert bestimmt, der auf die einzelnen Monate heruntergebrochen und im Einklang mit den lokalen Berechnungssätzen versteuert wird. Um das lokale Mietpreisniveau zu bestimmen, werden übrigens tatsächlich erzielte Mieten herangezogen.

Entgegen des oben beschriebenen Ablaufs hat sich in den letzten Jahren eine weitere Praxis zunehmend etabliert, bei welcher der Eigenmietwert auf dem Verkehrswert der Immobilie basiert. Hiergegen könnten Immobilieneigentümer rechtlich vorgehen, jedoch wird von dieser Option kaum Gebrauch gemacht. Eine Möglichkeit zur Reduktion des Eigenmietwerts, welche auch häufig wahrgenommen wird, ist ein Antrag auf Herabsetzung infolge sinkenden Wohnbedarfs bei der Steuerbehörde. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Kinder des Eigentümers von Zuhause ausziehen.

Was sind die Argumente für eine Abschaffung des Eigenmietwerts?

Die Kritiker des Eigenmietwerts bemängeln berechtigterweise, dass er einen Anreiz schafft, die Schuldenlast einer Hypothek nicht freiwillig zu amortisieren. Denn je höher die Hypothekarschuld, desto mehr Schuldzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Insbesondere ältere Eigenheimbesitzer werden hierbei benachteiligt, da sie in der Regel bereits einen grossen Teil ihrer Hypothek amortisiert haben. Sie müssen in der Folge mit dem reduzierten Einkommen nach der Pensionierung weiterhin den Eigenmietwert versteuern, ohne vollumfänglich von den Abzügen profitieren zu können.

Trotz dieser Kritikpunkte sind bis heute alle Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts entweder schon im Parlament, spätestens aber an der Urne gescheitert. Im Moment stehen die Chancen für eine Abschaffung jedoch so gut wie nie zuvor, auch wenn zwischen Gegnern und Befürwortern noch viel Diskussionsbedarf besteht.

Den aktuellen Stand zur Debatte rund um die Abschaffung des Eigenmietwerts finden Sie unter dem folgenden Link: Abschaffung des Eigenmietwerts.

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