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Eine bestehende Hypothek übernehmen

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Viele setzen die Konditionen von Hypothekarkrediten allein mit der Höhe der Zinsen gleich. Dabei gibt es eine Reihe weiterer Aspekte zu beachten, denen viele Bankkunden aber wenig Beachtung schenken. Daraus können sich aber unter bestimmten Umständen erhebliche Nachteile für die Darlehensnehmer ergeben. Einer dieser Aspekte betrifft die Verbriefung von Hypotheken.

Die Gründe, warum Hauseigentümer die eigenen vier Wände verkaufen wollen, können ganz unterschiedlich sein: Sie reichen von veränderten Bedürfnissen aufgrund einer Krankheit, des Alters oder eines Unfalls über den Jobwechsel-bedingten Umzug bis zu finanziellen Engpässen. Egal, ob ein Standortwechsel ansteht, man das Haus gegen eine Wohnung tauschen möchte oder die Finanzierung aufgrund finanzieller Veränderungen schlichtweg nicht mehr tragbar ist: Das Haus soll jedenfalls verkauft werden, ist aber noch mit einer Festhypothek belehnt. Das ist oft kein Problem, da man als Käufer die Hypothek übernehmen kann. Noch einfacher: Wer sein altes Haus verkauft und zugleich ein neues Haus kauft, kann die alte Hypothek unter Umständen einfach mitnehmen und auf das neue Objekt übertragen.

Gibt der Hypothekarnehmer sein Einverständnis und wird eine Hypothek vom Verkäufer auf den Käufer übertragen, können beide Parteien davon profitieren. Das hängt aber ganz von den Konditionen und dem Zinssatz der bestehenden Hypothek ab. Der Verkäufer muss bei einer solchen Übertragung keine Ausstiegsentschädigungen zahlen und der Käufer erhält unter Umständen eine Hypothek mit günstigeren Konditionen als bei einem Neu-Abschluss.

Hypothekarzinsentwicklung

Die Konditionen entscheiden beim Verkauf

Je nach Zinskonditionen der zu übertragenden Hypothek wird einem der Kauf entweder zusätzlich schmackhaft gemacht oder man erhält Entschädigungen. Denn liegen die Marktzinsen tiefer als die Zinsen der betreffenden Hypothek, wird man als Käufer meist fairerweise für die entstehenden Mehrkosten entschädigt – der Verkäufer profitiert ohnehin, da er nicht seine Hypothek kündigen und den damit verbundenen Penalty zahlen muss. Liegen die Marktzinsen höher als die Hypothekarzinsen der bestehenden Hypothek, dann ist der Käufer ohnehin gut beraten, die Hypothek zu übernehmen, da er einen Gewinn macht, der auch als Bonus in die Verhandlungen einfliessen kann.

Wenn die Kinder das Haus und die Hypothek übernehmen

Viele Rentner sehen sich eines Tages mit der Frage konfrontiert, ob es sinnvoller ist, ihre Liegenschaft an die Kinder zu übertragen. Im Pensionsalter sinkt das Einkommen und die Finanzierung der eigenen vier Wände ist unter Umständen nicht mehr tragbar. Oder aber eine Pflegebedürftigkeit stellt sich ein und man ist gezwungen, das Eigenheim zu verkaufen, um die Pflegerechnung bezahlen zu können. Ein weniger tragischer und recht praktischer Grund ist, dass einige Menschen ihren Nachlass bereits zu Lebzeiten geregelt haben möchten.

Wohnrecht versus Nutzniessung

Wollen die Eltern bis zum Lebensende in dem Haus wohnen bleiben, bietet sich ein Wohnrecht an. So werden die Eltern von allen Verpflichtungen befreit und müssen lediglich den Eigenmietwert versteuern. Die Zahlung der Zinsen, das Objekt und die Hypothek übernehmen die Kinder.

Bei einer Nutzniessung hingegen verfügen die Eltern weiterhin fast uneingeschränkt über die Liegenschaft. Sie dürfen das Objekt weitervermieten und die Mieteinnahmen behalten. Dafür müssen sie jedoch weiterhin Steuern, Nebenkosten, Hypothekarzinsen und Versicherung zahlen. Dennoch stehen bei der Nutzniessung die Kinder in Verantwortung gegenüber dem Hypothekargeber und werden auf ihre finanzielle Situation hin geprüft. Sind die Eltern nicht mehr in der Lage, die Hypothekarzinsen zu zahlen, dann können diese von den Kindern übernommen werden.

Nachteil der Nutzniessung

Die Nutzniessung wird von Hypothekargebern ungern gesehen und stellt ein Risiko dar, da Nutzniessungen im Grundbuch eingetragen werden und sich wertmindernd auf die Immobilie auswirke. Eine Immobilie, deren Erträge an den Nutzniesser abzugeben sind, ist schliesslich nicht besonders attraktiv.

Einigkeit bei der Hypothekarstrategie

Das wichtigste ist, dass sich Käufer und Verkäufer oder im privaten Fall Kinder und Eltern einig sind, wenn sie eine Hypothek übernehmen. Während das bei Verkäufen üblicherweise schnell geregelt ist, kann es in Familien oft schwieriger werden. Baubewilligungen und Erhöhungen der Hypothek setzen das Einverständnis der Nutzniesser voraus. Die Hypothekarstrategie sollte in diesem Fall also von vornherein gemeinsam klar formuliert werden.

Für eine individuelle und unabhängige Beratung zu Hypotheken und dem Erstellen einer Hypothekarstrategie können Sie sich an MoneyPark wenden. Unsere Berater stehen Ihnen gerne für Gespräche zur Verfügung und finden gemeinsam mit Ihnen die optimale Vorgehensweise.

Aktuelle Hypotheken-Zinssätze

LIBOR 3M Hypothek ab

0,58%

Festhypothek 5 Jahre ab

0,79%

Festhypothek 10 Jahre ab

1,08%
Alle Zinsen im Überblick

Die angezeigten Zinssätze sind aktuelle Topkonditionen. Ihr persönlicher Zinssatz kann aufgrund von Belehnung, Tragbarkeit, Hypovolumen und Objektstandort abweichen.