Renditeobjekte erwerben und finanzieren

Was ist ein Renditeobjekt?

Unter einem Renditeobjekt werden Immobilien verstanden, welche zu Anlagezwecken erworben werden. Die Investition ermöglicht eine stabile, sichere Kapitalanlange und wirft idealerweise einen regelmässigen Gewinn ab. Oft werden die Räumlichkeiten vermietet. Zu den Renditeobjekten werden folgende Immobilien gezählt:

• Mehrfamilienhäuser
• Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum
• Bürogebäude
• Gewerbeimmobilien
• Gemischt genutzte Immobilien (Wohnen, Gewerbe und Büro)

Welche Anlagechancen habe ich?

Die Investition in Immobilien bietet verschiedene Vorteile:

• Als antizyklische Anlageklasse ermöglichen Renditeobjekte eine stabile, regelmässige Rendite und eignen sich zur Diversifikation eines bestehenden Anlageportfolios.
• Durch die Mieterträge generieren Sie ein monatliches Einkommen. Dies ist insbesondere für Personen im Rentenalter ein grosser Vorteil.
• Liegenschaften sind wertbeständiger als Wertpapiere und unterliegen weniger Marktschwankungen. Daher bieten sie einen gewissen Inflationsschutz.
• Nebst den Mieteinnahmen können Sie allenfalls eine Wertsteigerung der Immobilie verbuchen.

Welche Risiken gehe ich ein?

Beim Kauf eines Renditeobjekts sind jedoch auch gewisse Herausforderungen zu beachten:

• Die Kosten für Unterhalt und Renovation der Liegenschaft werden oft unterschätzt. Je nach Zustand der Liegenschaft fallen schon kurz nach dem Kauf Renovationskosten an, die nicht einkalkuliert wurden.
• Die Immobilie muss verwaltet werden. Möchten Sie sich nicht direkt um die Mieter und die Verwaltung kümmern, kann eine Verwaltung eingesetzt werden.
• Sie tragen das Risiko einer leerstehenden Wohnung. Als Besitzer eines Renditeobjekts betreffen Sie Entwicklungen, auf die Sie keinen Einfluss haben (z.B. reduzierte Nachfrage, Steuerfussveränderungen etc.).
• Durch den Kauf einer Immobilie gehen Sie normalerweise ein gewisses Klumpenrisiko ein, da oft ein Grossteil des Vermögens in die Immobilie investiert wird.
• Bei einer Veränderung des Immobilienmarktes kann es schwierig sein, ein Renditeobjekt rasch zu verkaufen. Entwickeln sich die Mietzinseinnahmen negativ, führt dies zu einem Wertverlust der Liegenschaft. Im schlimmsten Fall kann es sein, dass der Hypothekargeber den Wert herabstuft und den Einschuss von zusätzlichen Eigenmitteln verlangt.

Wie finde ich das passende Objekt?

Um die Risiken so klein wie möglich zu halten und von den vielen Vorteilen eines Renditeobjekts profitieren zu können, sollte bei der Objektauswahl genau hingeschaut werden. Es gibt nicht das eine, allgemeingültige Rezept, das bei der Auswahl des passenden Objekts hilft. Wichtig ist, sich im Vorfeld genau zu überlegen, was man möchte und welche Entscheidungen welche Folgen nach sich ziehen. Einfluss auf die Bewertung des Renditeobjekts haben Lage, Mietzinsniveau, Zustand, Kaufpreis und Rendite.

• Lage: Eine gute Lage ist essentiell. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Aussicht, aber auch die wirtschaftliche Stärke der Region, der Steuerfuss und soziodemografische Aspekte beeinflussen den Wert des Objekts langfristig.
• Mietzinsniveau: Das Mietzinsniveau in der Gemeinde der Liegenschaft sollte unbedingt in die Analyse einbezogen werden. Sind die Mieten eher hoch, oder haben sie noch Steigerungspotential?
• Zustand: Oftmals wird der Renovationsbedarf unterschätzt. Der Zustand sollte bei Kauf genau geprüft und die anfallenden Renovationskosten berechnet werden, bevor der Investitionsentscheid gefällt wird. Renovationen können meist steuerlich in Abzug gebracht werden. Kann die Sanierung auf die Mietzinsen überwälzt werden, und ist der Markt auch für höhere Zinsen noch gegeben, kann auch eine renovationsbedürftige Immobilie von Interesse sein.
• Kaufpreis und Rendite: Oftmals wird der Wert eines Renditeobjekts anhand des Ertragswertes festgelegt, in dem die Mieterträge mit einem Kapitalisierungssatz hochgerechnet werden.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten habe ich?

Die Finanzierbarkeit eines Renditeobjekts hängt stark von dessen Eigenheiten ab: Renovationsbedarf, Nutzung, Lage oder Leerstandsrisiken sind nur einige der Faktoren, welche den Umfang einer Finanzierung beeinflussen. Im Idealfall kann ein Renditeobjekt zu 80% finanziert werden. Die restlichen 20% müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Dabei dürfen Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule nicht verwendet werden – es sei denn, der Eigentümer bewohnt eine der Wohnungen selbst. In diesem Fall ist eine proportionale Anrechnung möglich.

Die Tragbarkeitsberechnung für Renditeobjekte unterscheidet sich von der für selbstgenutztes Wohneigentum. Hier ist nämlich nicht das Einkommen des Hypothekarnehmers relevant, sondern die Mieterträge. Nebst den Nettomieterträgen werden alle anfallenden Kosten in die Tragbarkeitsrechnung eingerechnet. Zu diesen Kosten zählen die Hypothekarzinsen, die mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent berechnet werden sowie die Neben- und Amortisationskosten. Die jährlichen Nettomieterträge abzüglich der anfallenden Kosten sollten dabei einen möglichst hohen Überschuss ergeben.

Tragbarkeitsberechnung bei einem Renditeobjekt

• Kaufpreis: CHF 1'500'000
• Hypothek (80% des Kaufpreises): CHF 1'200'000
• jährlicher Nettomietertrag: CHF 100'000
• Zinskosten bei kalkulatorischem Zinssatz von 5% auf 1'200'000: CHF -60'000
• Amortisation 1% auf CHF 1'200'000: CHF -12'000
• Nebenkosten 15% vom Nettomietertrag: CHF -15'000

Jährlicher Überschuss: CHF 13'000

Gewisse Hypothekargeber schauen sich nebst der Überschussberechnung auch noch die Bruttorendite einer Immobilie an. Diese setzt die jährlichen Nettomietzinseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Im obigen Beispiel ergäbe sich eine Bruttorendite von 6.7%, die für Schweizer Verhältnisse ganz passabel ist. Je nach Anbieter, Kanton und auch Standort der Liegenschaft definiert jedoch jeder Hypothekargeber eigene Richtlinien.

Durch die verschiedenen Bewertungsmethoden können auch die Zinssätze stark voneinander abweichen. Bei Renditeobjekten ist es besonders wichtig, mehrere Offerten einzuholen und die Zinssätze zu vergleichen. Ihr MoneyPark Spezialist hilft Ihnen dabei, den besten Zinssatz für Sie zu finden.

Was sind die finanziellen Folgen?

Der Kauf eines Renditeobjekts hat steuerliche Folgen. Der erzielte Mietertrag muss als Einkommen versteuert werden. Bezahlte Hypothekarzinsen, Unterhalt und gewisse Sanierungen können jedoch in Abzug gebracht werden. Die steuerlichen Implikationen auf Ihre persönliche Situation lassen Sie am besten von einem unabhängigen Finanzspezialisten berechnen.

Das Wichtigste in Kürze

Die Investition von Vermögen in ein Renditeobjekt ist eine gute Möglichkeit, sein Portfolio zu diversifizieren, regelmässigen Ertrag zu generieren und sich gegen die Inflation abzusichern. Es sind aber einige Punkte zu berücksichtigen, damit diese Investition auch finanziell erfolgreich ist.

Lassen Sie sich bei der Suche nach dem richtigen Objekt Zeit. Prüfen Sie die Liegenschaft und deren Wert genau und veranlassen Sie eine Schätzung der Immobilie. Berechnen Sie die für Sie optimale Hypothekarhöhe, indem Sie Ihre gesamte finanzielle Situation (Vermögen, Steuern, Vorsorge) in die Überlegungen miteinbeziehen.

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