Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen 2021

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen berechnet und gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz. Basis für die Berechnung ist der Durchschnittssatz für Hypotheken, ein volumengewichteter Zinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Es handelt sich daher um einen Mischsatz zwischen Bestandes- und Neuhypotheken, welcher von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich berechnet wird. Der Referenzzinssatz ersetzt den in einzelnen Kantonen früher massgebenden Zinssatz für variable Hypotheken.

Das Bundesamt für Wohnungswesen rundet den mietrechtlich massgebenden Referenzzinssatz jeweils kaufmännisch. Sobald sich der Referenzzinssatz gegenüber dem Vorquartal verändert, ergibt sich ein Senkungs- oder Erhöhungsanspruch. Per Anfangs März 2020 wurde der Zinssatz von 1.5% auf 1.25% gesenkt, in der Folge sparen Schweizer Mieterinnen und Mieter auch jetzt im Jahr 2021 noch mehrere Hundert Franken pro Jahr.

Während die Hypothekarzinsen sinken, steigt der Mietpreisindex

Der Mietpreisindex wird vom Bundesamt für Statistik erstellt und ist Bestandteil des Landesindex der Konsumentenpreise. Er stellt die Veränderungen von Wohnungsmieten in der Schweiz bezogen auf ein Basisjahr dar. «Eigentümer profitieren von dem nun schon seit mehreren Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeld ungleich mehr als Mieter», gibt Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, zu bedenken. Diese Einschätzung wird durch einen Blick auf den Mietpreisindex bestätigt. Während der Durchschnittssatz für Hypotheken seit etwa zehn Jahren kontinuierlich sinkt, steigt der Mietpreisindex fortlaufend an.

Die meisten Mieter verlangen gar nicht erst eine Mietzinsreduktion

Wie eine repräsentative Umfrage von MoneyPark zeigt, ist Herr und Frau Schweizer der Aufwand meist zu gross, nach einer Mietzinssenkung zu fragen. Die Zahlen belegen, dass lediglich 27 Prozent der Befragten jemals eine Mietzinsreduktion von ihrem Vermieter eingefordert haben.

Einer der Gründe für die niedrige Prozentzahl ist sicherlich, dass die Mietzinsreduktion explizit beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung beantragt werden muss. Und selbst dann ist die Hausverwaltung noch nicht gezwungen, die Reduktion vollständig an den Mieter weiterzugeben. Denn Veränderungen bei den Unterhaltskosten oder ein Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise können einer Mietzinssenkung gegenübergestellt werden.

Hohes Sparpotenzial von bis zu 50%

Ein Mieter in der Schweiz zahlt gemäss Bundesamt für Statistik im Durchschnitt aktuell leicht mehr als 1500 Franken pro Monat für eine 4-Zimmer-Wohnung – und das exklusive Nebenkosten. Der monatliche Hypothekarzins für Eigentümer einer vergleichbaren Wohnung steht hingegen bei lediglich rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage für diese Zahlen werden ein Verkehrswert von 775‘000 Franken und eine Hypothek von 620‘000 Franken (was 80% des Verkehrswertes entspricht) angenommen und zudem der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken verwendet.

Quelle: Schweizerische Nationalbank (durchschnittlicher Hypothekarzinssatz p.a.), Bundesamt für Statistik, MoneyPark

Somit können Eigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung im Vergleich zu Mietern monatlich 800 Franken bzw. jährlich 9600 Franken sparen.

Jedoch werden bei dieser Berechnung die Amortisationskosten des Eigentümers nicht berücksichtigt. Es gilt der Grundsatz, dass eine Hypothek über 15 Jahre hinweg schrittweise auf 65 Prozent des Immobilienwertes reduziert werden soll. Ein Einbezug der Amortisation in die Berechnung der Kosten von Eigentümern im Vergleich zu Mietern ist allerdings auch nicht notwendig. Denn für den Eigentümer handelt es sich bei der Amortisation um eine Art des «Zwangssparens», da er so das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Die Amortisation finanzieren Eigentümer üblicherweise mittels Kontoguthaben und immobilisieren somit quasi einen Teil ihres Vermögens.

Während Mieter bestenfalls freiwillig Geld für die Altersvorsorge sparen, werden Eigentümer durch die Amortisation dazu angehalten, Spargelder in der eigenen Immobilie anzulegen. Aber selbst wenn die Amortisation als Ausgabenfaktor von Eigentümern mit einberechnet wird, bleibt ein Kostenvorteil von 1860 Franken pro Jahr.