Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen 2024

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet und gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz. Basis für die Berechnung ist der Durchschnittssatz für Hypotheken, ein volumengewichteter Zinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Es handelt sich daher um einen Mischsatz zwischen Bestandes- und Neuhypotheken, welcher von der Schweizerischen Nationalbank vierteljährlich berechnet wird. Der Referenzzinssatz ersetzt den in einzelnen Kantonen früher massgebenden Zinssatz für variable Hypotheken.

Das Bundesamt für Wohnungswesen rundet den mietrechtlich massgebenden Referenzzinssatz jeweils kaufmännisch. Sobald sich der Referenzzinssatz gegenüber dem Vorquartal verändert, ergibt sich ein Senkungs- oder Erhöhungsanspruch.
Nachdem der hypothekarische Referenzzinssatz per Anfangs Juni 2023 von 1.25% auf 1.5% erhöht wurde, wurde er Anfang Dezember 2023 nochmals um 25 Basispunkte von 1.5% auf 1.75% angehoben. Der aktuelle Referenzzinssatz (Mai 2024) beträgt 1,75%. Er ist seit dem 2. Dezember 2023 gültig und bleibt ab dem 2. März 2024 unverändert. Seit 2008 kannte der Referenzzinssatz lediglich einen Weg: Nach unten. Nun ist er innerhalb eines Jahres zweimal gestiegen. Der Grund dafür ist, dass sich die Hypozinsen im Zuge der Zinswende von ihren historischen Tiefstständen gelöst haben.

Referenzzinsatzentwicklung zwischen 2008 und 2023

Einleitung

Der Referenzzinssatz ist ein wichtiger Indikator im Schweizer Finanzwesen, der erhebliche Auswirkungen auf Immobilienbesitzer, Mieter und Kreditnehmer hat. Bei MoneyPark verstehen wir die Bedeutung dieses Zinssatzes und bieten Ihnen eine umfassende Erklärung darüber, wie er funktioniert und welche Folgen er für Ihre finanzielle Situation haben kann.

Was ist der Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche hypothekarische Zinssatz, zu dem Schweizer Banken Hypotheken vergeben. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) festgelegt und gilt als Richtwert für die Zinssätze im gesamten Markt.

Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?

Der BWO berechnet den Referenzzinssatz auf Grundlage der Zinssätze für neue Hypotheken, die von den Banken gemeldet werden. Er wird quartalsweise aktualisiert und spiegelt die Zinsentwicklung auf dem Immobilienmarkt wider.

Auswirkungen auf Hypotheken und Mieten:

Der Referenzzinssatz beeinflusst variable Hypothekenzinssätze direkt. Wenn der Referenzzinssatz sinkt, können Kreditnehmer niedrigere Zinsen für ihre Hypotheken erwarten. Mieter können auch betroffen sein, da er die erlaubte Mietzinserhöhung gemäss den gesetzlichen Vorgaben beeinflusst.

Einfluss auf den Immobilienmarkt:

Der Referenzzinssatz kann den Immobilienmarkt beeinflussen, da er die Entscheidungen von Käufern und Verkäufern sowie die Finanzierungsbedingungen beeinflusst. Veränderungen können zu mehr oder weniger attraktiven Bedingungen für den Immobilienkauf führen.

Strategische Finanzplanung:

Der Referenzzinssatz ist ein Faktor, den sowohl Kreditnehmer als auch Immobilienbesitzer im Auge behalten sollten. Er beeinflusst die monatlichen Raten von Hypotheken und Mieten und kann die finanzielle Planung beeinflussen.

Fazit:

Der Referenzzinssatz in der Schweiz ist ein Schlüsselfaktor, der den Finanzmarkt und den Immobilienbereich massgeblich beeinflusst. Bei MoneyPark stehen wir Ihnen zur Seite, um Sie über die neuesten Entwicklungen zu informieren und Ihnen bei der strategischen Finanzplanung zu helfen. Bleiben Sie auf dem Laufenden und vertrauen Sie auf unsere Expertise.

Die meisten Mieter verlangen gar nicht erst eine Mietzinsreduktion

Wie eine repräsentative Umfrage von MoneyPark zeigt, ist Herr und Frau Schweizer der Aufwand meist zu gross, nach einer Mietzinssenkung zu fragen. Die Zahlen belegen, dass lediglich 27 Prozent der Befragten jemals eine Mietzinsreduktion von ihrem Vermieter eingefordert haben.

Einer der Gründe für die niedrige Prozentzahl ist sicherlich, dass die Mietzinsreduktion explizit beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung beantragt werden muss. Und selbst dann ist die Hausverwaltung noch nicht gezwungen, die Reduktion vollständig an den Mieter weiterzugeben. Denn Veränderungen bei den Unterhaltskosten oder ein Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise können einer Mietzinssenkung gegenübergestellt werden.

Hohes Sparpotenzial von bis zu 50%

Ein Mieter in der Schweiz zahlt gemäss Bundesamt für Statistik im Durchschnitt aktuell leicht mehr als 1500 Franken pro Monat für eine 4-Zimmer-Wohnung – und das exklusive Nebenkosten. Der monatliche Hypothekarzins für Eigentümer einer vergleichbaren Wohnung steht hingegen bei lediglich rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage für diese Zahlen werden ein Verkehrswert von 775‘000 Franken und eine Hypothek von 620‘000 Franken (was 80% des Verkehrswertes entspricht) angenommen und zudem der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken verwendet.

Quelle: Schweizerische Nationalbank (durchschnittlicher Hypothekarzinssatz p.a.), Bundesamt für Statistik, MoneyPark

Somit können Eigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung im Vergleich zu Mietern monatlich 800 Franken bzw. jährlich 9600 Franken sparen.

Jedoch werden bei dieser Berechnung die Amortisationskosten des Eigentümers nicht berücksichtigt. Es gilt der Grundsatz, dass eine Hypothek über 15 Jahre hinweg schrittweise auf 65 Prozent des Immobilienwertes reduziert werden soll. Ein Einbezug der Amortisation in die Berechnung der Kosten von Eigentümern im Vergleich zu Mietern ist allerdings auch nicht notwendig. Denn für den Eigentümer handelt es sich bei der Amortisation um eine Art des «Zwangssparens», da er so das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Die Amortisation finanzieren Eigentümer üblicherweise mittels Kontoguthaben und immobilisieren somit quasi einen Teil ihres Vermögens.

Während Mieter bestenfalls freiwillig Geld für die Altersvorsorge sparen, werden Eigentümer durch die Amortisation dazu angehalten, Spargelder in der eigenen Immobilie anzulegen. Aber selbst wenn die Amortisation als Ausgabenfaktor von Eigentümern mit einberechnet wird, bleibt ein Kostenvorteil von 1860 Franken pro Jahr.