Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

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Ceux qui achètent un bien immobilier ne peuvent normalement couvrir qu’une partie des coûts en recourant à leurs fonds propres. Le reste du capital est financé par des fonds de tiers – normalement par le biais d’une hypothèque. Selon sa définition exacte, le terme « hypothèque » ne désigne pas le crédit lui-même mais un droit de gage concernant le bien immobilier, qui fait fonction de gage. Le bien immobilier lui-même constitue alors la garantie nécessaire pour assurer son propre financement à travers la cédule hypothécaire, une créance personnelle garantie par un gage immobilier. Le langage courant utilise néanmoins le terme « hypothèque ». Explication : L’hypothèque désigne en réalité le crédit en compte courant attribué. Le terme correct serait cependant « prêt hypothécaire ». Si vous vous posez la question de savoir comment fonctionne une hypothèque, vous trouverez la réponse dans cet article.

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Une hypothèque, c’est quoi au juste ?

Si ce terme ne désigne pas le prêt en soi : qu’est-ce qu’une hypothèque ? Ce terme vient du mot grec hypothéke et désigne un gage. Cela veut dire que la personne obtenant un crédit pour construire ou acheter ne reçoit la somme demandée qu’en déposant un gage à titre de garantie. Le créancier peut être un établissement de crédit ou une assurance. Ces créanciers, en cas de non-paiement, ont le droit de faire procéder à une opération de poursuite en réalisation du gage, le droit de gage pouvant faire l’objet de mesures d’exécution forcée.

Normalement, la cédule hypothécaire fait fonction de gage. Il s’agit d’un papier-valeur attestant le droit de gage. L’hypothèque au sens propre du mot n’est que très peu utilisée de nos jours. L’explication est simple : elle n’a qu’une fonction de garantie sans être incorporée dans un papier-valeur, qui est, lui, destiné au commerce. La cédule hypothécaire existe sous deux formes : la cédule hypothécaire traditionnelle sur papier avec obligation de conserver le document et la cédule hypothécaire de registre, inscrite au registre foncier. Pour cette dernière, il n’existe aucun papier-valeur à proprement parler.

Quel est le fonctionnement d’une hypothèque ?

Pour obtenir une hypothèque de la part d’une banque, le client doit satisfaire à deux critères : taux d’avance et taux d’endettement. Le taux d’avance est le rapport montant de l’hypothèque/valeur vénale du bien immobilier, qui ne doit excéder 80 pour cent. Par conséquent, 20 pour cent de la valeur vénale du bien immobilier doivent provenir de fonds propres, en sachant qu’il s’agit non seulement de fortune en espèces, d’avancements d’hoirie ou de prêts familiaux ou entre amis. Car les capitaux du deuxième et troisième pilier peuvent également être retirés à cet effet ou être mis en gage. Le deuxième critère auquel l’emprunteur doit répondre : un taux d’endettement qui ne doit excéder 33 pour cent. Il s’agit du rapport coût annuel du bien immobilier/revenu brut annuel du ou des client(s). Le coût annuel du bien immobilier se compose de : intérêts hypothécaires, amortissement et entretien.

Si le client potentiel répond à ces deux critères, il est enfin possible de définir plus précisément le montant du prêt hypothécaire : la somme qui, en plus des fonds propres du ou des client(s), sera nécessaire pour pouvoir financer le bien immobilier en question. D’une manière générale, il existe trois formes d’hypothèques qui peuvent contribuer au financement d’un bien immobilier, à savoir l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque LIBOR et l’hypothèque à taux variable, les deux derniers évoluant en fonction de l'évolution des taux d'intérêt.

Tous les trois ont des avantages et des inconvénients spécifiques. Ce n’est qu’après avoir fait une analyse détaillée de sa situation personnelle que l’on doit commencer à comparer plusieurs offres pour le même scénario, en s’intéressant aux banques comme aux assurances. Mais la compatibilité de ces offres avec la situation personnelle de l’emprunteur et leur qualité sont difficiles à évaluer sans avoir une perspective globale du marché.

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Taux d'intérêt hypothécaires actuels

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Hypothèque à taux fixe 10 ans à partir de 1,17%
Hypothèque à taux fixe 5 ans à partir de 0,69%

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