Acquérir et financer des immeubles de rendement

Qu’est-ce qu’un immeuble de rendement?

Par immeuble de rendement, on entend les biens immobiliers acquis à des fins de placement. L’investissement permet de réaliser un placement stable et sûr et génère idéalement un profit régulier. Les locaux sont souvent mis en location. Les immeubles de rendement englobent les biens suivants:

• Immeubles plurifamiliaux
• Maison unifamiliale ou propriété par étage
• Edifice de bureaux
• Immobilier commercial
• Immobilier à utilisation mixte (résidentiel, commercial et bureau)

Quelles sont mes opportunités de placement?

L’investissement dans des immeubles offre différents avantages:

• Classe d’actifs anticyclique, les immeubles de rendement permettent un rendement stable et régulier et conviennent à la diversification d’un portefeuille de placement existant.
• Grâce aux revenus locatifs, vous générez un revenu mensuel. C’est là un grand avantage notamment pour les personnes à l’âge de la retraite.
• Les biens immobiliers sont plus stables en termes de valeur que les titres et soumis à moins de fluctuations du marché. Ils offrent donc une certaine protection contre l’inflation.
• En plus du revenu locatif, vous pouvez éventuellement enregistrer une augmentation de la valeur du bien.

A quels risques est-ce que je m’expose?

Lors de l’achat d’un immeuble de rendement, il convient cependant de tenir compte de certains défis:

• Les coûts d’entretien et de rénovation de l’immeuble sont souvent sous-estimés. Selon l’état de l’immeuble, peu après l’achat, des frais de rénovation qui n’ont pas été pris en compte doivent être déboursés.
• L’immeuble doit être géré. Si vous ne voulez pas vous occuper directement des locataires et de l’administration, il est possible de recourir à un syndic.
• Vous supportez le risque d’un logement vacant. En tant que propriétaire d’un immeuble de rendement, vous êtes concerné par des développements sur lesquels vous n’avez aucun contrôle (par exemple, baisse de la demande, modification du taux d’imposition, etc.).
• Lorsque vous achetez un immeuble, vous contractez normalement un gros risque étant donné qu’une grande partie de votre patrimoine est souvent investie dans l’immeuble.
• Si le marché immobilier change, il peut être difficile de vendre rapidement un bien de rendement. Si les revenus locatifs connaissent une évolution négative, ceci entraîne une dépréciation de l’immeuble. Dans le pire des cas, il est possible que le créancier hypothécaire abaisse la valeur et exige l’inclusion de fonds propres supplémentaires.

Comment trouver le bien qui convient?

Afin de maintenir les risques à un niveau aussi bas que possible et de bénéficier des nombreux avantages d’un immeuble de rendement, le choix d’un bien immobilier doit être soigneusement étudié. Il n’existe pas de recette valable dans tous les cas de figure lorsqu’il s’agit de choisir le bien qui convient. Il est important de bien réfléchir à l’avance à ce que vous voulez et aux décisions qui auront des conséquences. L’emplacement, le niveau du loyer, l’état, le prix d’achat et le rendement ont une influence sur l’évaluation de l’immeuble de rendement.

• Emplacement: un bon emplacement est essentiel. L’accessibilité par les transports publics, la vue, mais aussi le dynamisme économique de la région, le taux d’imposition et les aspects sociodémographiques ont une influence sur la valeur du bien à long terme.
• Niveau des loyers: le niveau des loyers dans la municipalité du bien doit absolument être inclus dans l’analyse. Les loyers sont-ils plutôt élevés ou présentent-ils encore un potentiel de croissance?
• Etat: le besoin de rénovation est souvent sous-estimé. L’état doit être vérifié avec soin au moment de l’achat et les coûts de rénovation doivent être calculés avant que la décision d’investissement ne soit prise. Les rénovations peuvent la plupart du temps être déduites du revenu imposable. Si la rénovation peut être répercutée sur le loyer et s’il y a encore sur le marché une marge de hausse des loyers, un bien immobilier à rénover peut également être intéressant.
• Prix d’achat et rendement: bien souvent, la valeur d’un immeuble de rapport est déterminée sur la base de la valeur de rendement, dans laquelle les revenus locatifs sont extrapolés en utilisant un taux de capitalisation.

Quelles sont mes possibilités de financement?

La capacité de financement d’un immeuble de rendement dépend fortement de ses caractéristiques: le besoin de rénovation, l’utilisation, l’emplacement ou les risques d’inoccupation ne sont que quelques-uns des facteurs qui ont une influence sur le volume d’un financement. Idéalement, un immeuble de rendement peut être financé à 80 %. Les 20 % restants doivent être apportés sous forme de fonds propres. Les fonds de prévoyance des 2e et 3e piliers ne peuvent pas être utilisés, sauf si le propriétaire habite lui-même l’un des logements. Dans ce cas, une imputation proportionnelle est possible.

Le calcul du taux d’endettement des immeubles de rendement se distingue du cas de figure de l’immobilier résidentiel à usage propre. En effet, dans ce cas, l’élément pertinent n’est pas le revenu du preneur d’hypothèque, mais les revenus locatifs. En plus des revenus locatifs nets, tous les frais encourus sont inclus dans le calcul du taux d’endettement. Ces coûts comprennent les intérêts hypothécaires, qui sont calculés à un taux d’intérêt théorique de 5 %, ainsi que les frais accessoires et d’amortissement. Les revenus locatifs nets annuels moins les frais encourus devraient donner un excédent le plus élevé possible.

Calcul du taux d’endettement d’un immeuble de rendement

• Prix d’achat: CHF 1 500 000
• Hypothèque (80 % du prix d’achat): CHF 1 200 000
• Revenu locatif net annuel: CHF 100 000
• Frais d’intérêts pour un taux d’intérêt calculé de 5 % sur 1 200 000: CHF -60 000
• Amortissement 1 % sur CHF 1 200 000: CHF –12 000
• Frais accessoires 15 % du revenu locatif net: CHF –15 000

Excédent annuel: CHF 13 000

En plus du calcul de l’excédent, certains créanciers hypothécaires examinent également le rendement brut d’un bien. Le revenu locatif net annuel est ainsi mis en relation avec le prix d’achat. L’exemple ci-dessus donnerait un rendement brut de 6,7 %, ce qui est tout à fait raisonnable au regard des normes suisses. Cependant, en fonction du fournisseur, du canton et de l’emplacement de l’immeuble, chaque créancier hypothécaire définit ses propres directives.

Les différentes méthodes d’évaluation peuvent également faire varier considérablement les taux d’intérêt. Dans le cas d’immeubles de rendement, il est particulièrement important de solliciter plusieurs offres et de comparer les taux d’intérêt. Votre spécialiste MoneyPark vous aidera à trouver le meilleur taux d’intérêt pour vous.

Quelles sont les conséquences financières?

L’achat d’un immeuble de rendement a des conséquences fiscales. Le revenu locatif obtenu est imposable au titre de revenu. Toutefois, les intérêts hypothécaires, l’entretien et certaines rénovations peuvent être déduits. La meilleure solution pour calculer les implications fiscales pour votre situation personnelle est de faire appel à un spécialiste financier indépendant.

Le principal en bref

Le placement d’actifs dans un immeuble de rendement est un bon moyen de diversifier son portefeuille, de générer un revenu régulier et de se protéger contre l’inflation. Il convient cependant de tenir compte de quelques points afin que cet investissement soit également un succès financier.

Lorsque vous cherchez le bien qui convient, prenez le temps. Examinez bien l’immeuble et sa valeur et faites-le estimer. Calculez le montant d’hypothèque optimal pour vous en intégrant dans la réflexion l’ensemble de votre situation financière (actifs, impôts, prévoyance).

Avec un conseil indépendant et personnalisé, MoneyPark trouvera pour vous non seulement les intérêts les plus favorables, mais définira également une stratégie individuelle pour le financement de votre immeuble de rendement en Suisse. Ainsi, vous faites en sorte d’obtenir un rendement optimal sur le long terme.