Les conséquences du divorce

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier pendant les années de mariage, une attention particulière devrait être apportée à une éventuelle dissolution du régime matrimonial, ceci afin d’éviter de fréquents tracas et désagréments liés à la division ou à la cession de la fortune immobilière.

Quand un couple divorce ou se sépare, il est souvent difficile de partager de manière équitable les biens immobiliers en commun. Cette division est souvent soumise à diverses lois ou règles, voire aux dispositions d’une convention de divorce. Avant tout, il est à prendre en considération les incidences et conséquences de la dissolution du régime matrimonial, du splitting des caisses de pensions et avoirs de prévoyance ayant servis à l’acquisition, de la provenance des autres fonds propres, des obligations légales et bien entendu de la fiscalité induite par la solution choisie pour le partage.

Les deux principaux éléments à prendre en considération lors de la séparation des conjoints sont :

• Le régime matrimonial : participation aux acquêts, séparation de biens ou communauté de biens
• La forme de propriété adoptée par les futurs propriétaires : copropriété ou propriété commune

En cas de divorce, dans le cadre d’un régime de participation aux acquêts, une liquidation du régime matrimonial est opérée. Cela revient à déterminer quelle proportion de la fortune a été acquise pendant les années de mariage (acquêts), hormis les éventuelles parts d’héritage, donation et avoir avant le mariage qui sont considérés comme biens propres. Dans le cas d’un mariage en séparation de biens, la fortune n’ayant jamais été mise en commun, la division est relativement simple. Sauf dans le cas de l’acquisition par les deux parties d’un bien immobilier difficilement divisible, entrainant la cession d’une ou des deux parts de propriété. Les cessions immobilières entre époux lors de la liquidation du régime matrimonial sont en principe des actes à titre onéreux donc soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Le législateur a néanmoins prévu un report d’imposition dans un tel cas de cession. Les deux époux doivent y consentir conjointement pour permettre le report de la taxation. En cas de désaccord, l’imposition du contribuable cédant est immédiate.

Un couple vivant en concubinage est dans une situation comparable à celle d’un couple marié en séparation de biens, à savoir qu’il n’y a pas de biens communs ; chaque partenaire conservant la propriété de sa fortune pendant les années de vie commune et à fortiori en cas de rupture.

La façon dont les partenaires sont pris en considération proportionnellement en cas de divorce est réglée de manière légale et contractuelle. Cependant, les difficultés peuvent survenir lors de la concrétisation. En général, trois scénarios sont envisageables :

• L’un des partenaires reprend le bien à son compte et indemnise l’autre (biens propres investis, plus la moitié des acquêts). Différents calculs de compensation sont alors envisageables si l’un des partenaires dédommagé renonce à la restitution de ses biens propres ou s’assure un droit d’usufruit par exemple.
• Le bien immobilier est vendu et le produit de la vente est partagé. Cette solution est souvent envisagée lorsque ni l’un ni l’autre des ex époux ne peuvent reprendre à leur compte la dette hypothécaire pour des raisons de coût ou tout simplement de conditions d’octroi au crédit.
• Les rapports de propriété restent les mêmes permettant ainsi d’éviter une vente inopportune mais engendre souvent à terme des conflits liés aux paiements des charges liés à la propriété.

Nous avons vu plus haut que des lois permettaient de régler l’attribution du logement selon le régime matrimonial adopté. Néanmoins, certaines complications financières et administratives resteront à résoudre.

Ces désagréments peuvent apparaître notamment si l’un des deux partenaires ne veut pas abandonner sa copropriété. Dans ce cas, il est fortement conseillé de faire effectuer une estimation de la valeur vénale servant de base à une médiation afin d’éviter une éventuelle requalification des accords de conciliation lors du jugement. Il arrive aussi que les dispositions fixées dans le jugement de divorce ne puissent être appliquées notamment lorsque la propriété est attribuée à l’un des partenaires et que ce dernier ne soit pas accepté par l’organisme de financement en tant que seul débiteur. Nous pourrons de plus noter qu’un établissement financier, déjà créancier gagiste d’un bien financé depuis plusieurs années sur la base d’un prix d’acquisition souvent inférieur à sa nouvelle valeur vénale, aura d’autant plus de peine à accepter une augmentation de la dette permettant de dédommager le conjoint cédant, et ce, garantie maintenant par un seul débiteur. Dans ce cas, l’autre partenaire pourrait reprendre à sa charge une partie des intérêts hypothécaires et obtenir en contrepartie un droit d’achat, d’usufruit ou toute autre forme de droit en compensation.

En cas de modification des dispositions conclues lors de la souscription d’un prêt hypothécaire, d’autres frais peuvent entrainer des difficultés financières pour les deux parties en cas de conservation de la propriété ou de sa vente. Ces frais peuvent être importants. Ils devront être pris en considération lors de prise de décision quant au devenir des actifs immobiliers. Dans les deux cas de figure - vente à un tiers ou cession entre ex-époux, d’éventuels frais surviendront comme une pénalité de dénonciation anticipée d’un prêt à taux fixe ou hors préavis, des frais de constitution de cédules complémentaires en cas d’augmentation de la dette pour compensation financière, des frais d’actes notariés, une imposition de la plus-value lors de la cession, une imposition des avoirs LPP ou pilier 3A qui seraient injectés en remboursement de la dette afin de respecter les règles d’octroi de prêt hypothécaire (respect du ratio de 33%), des frais d’expertises et autres frais de dossiers.

Pour conclure, nous vous conseillons, dès l’achat, de prendre conseil auprès de votre notaire ou avocat pour choisir la forme de propriété. Il conviendrait ensuite, dans la mesure du possible, de conserver toutes les écritures liées à l’acquisition du logement y compris les dépenses effectuées ultérieurement afin de pouvoir prouver, le cas échéant, la provenance des fonds investis, sans omettre de notifier avec quel argent l’amortissement a été fait.