Le taux d'intérêt hypothécaire de référence pour les baux 2021

Le taux d'intérêt hypothécaire de référence est calculé par l'Office fédéral du logement et s'applique aux loyers dans toute la Suisse. La base de calcul est le taux moyen des hypothèques, un taux d'intérêt pondéré en fonction du volume des hypothèques nationales. Il s'agit donc d'un taux mixte entre hypothèques existantes et nouvelles, calculé trimestriellement par la Banque nationale suisse. Le taux de référence remplace le taux d'intérêt pour les hypothèques variables qui s'appliquait auparavant dans les différents cantons.

L'Office fédéral du logement arrondit le taux d'intérêt de référence applicable en droit locatif conformément à la pratique commerciale. Dès que le taux d'intérêt de référence change par rapport au trimestre précédent, une demande de réduction ou d'augmentation en résulte. Début mars 2020, le taux d'intérêt a été abaissé de 1,5 % à 1,25 %, ce qui permet aux locataires suisses d'économiser encore plusieurs centaines de francs par an en 2021.

Alors que les taux hypothécaires sont en baisse, l’indice des loyers augmente

L'indice des prix des loyers est compilé par l'Office fédéral de la statistique et fait partie de l'indice national des prix à la consommation. Il montre l'évolution des loyers résidentiels en Suisse par rapport à une année de base. "Les propriétaires profitent de manière disproportionnée, plus que les locataires, de l'environnement de taux d'intérêt bas qui persiste depuis plusieurs années maintenant", déclare le Dr Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Cette évaluation est confirmée par un regard sur l'indice des prix des loyers. Alors que le taux moyen des prêts hypothécaires est en baisse continue depuis une dizaine d'années, l'indice des prix des loyers est en hausse constante.

La plupart des locataires n'exigent même pas de réduction de loyer

Comme le montre une enquête représentative de MoneyPark, Monsieur et Madame Suisse trouvent généralement trop difficile de demander une réduction de loyer. Les chiffres montrent que seulement 27 % des personnes interrogées ont déjà demandé une réduction de loyer à leur propriétaire.

L'une des raisons de ce faible pourcentage est sûrement que la réduction du loyer doit être demandée explicitement au propriétaire ou à la société de gestion immobilière. Et même dans ce cas, la société de gestion immobilière n'est pas obligée de répercuter intégralement la réduction sur le locataire. En effet, les changements dans les coûts d'entretien ou une augmentation de l'indice national des prix à la consommation peuvent être compensés par une réduction du loyer.

Un potentiel d’économie élevé jusqu’à 50 %

Un locataire en Suisse paie actuellement en moyenne un peu plus de 1500 francs par mois pour un appartement de quatre pièces, sans compter les frais annexes, selon l'Office fédéral de la statistique. En revanche, les intérêts hypothécaires mensuels pour les propriétaires d'un appartement comparable ne s'élèvent qu'à environ 700 francs. Ces chiffres sont calculés sur la base d'une valeur vénale de 775 000 CHF et d'une hypothèque de 620 000 CHF (ce qui correspond à 80 % de la valeur vénale), et en utilisant également le taux d'intérêt moyen des hypothèques calculé par la BNS.

Source : Banque nationale suisse (taux d'intérêt hypothécaire moyen p.a.), Office fédéral de la statistique, MoneyPark

Cela signifie que les propriétaires d'un appartement de 4 pièces peuvent économiser 800 francs par mois ou 9600 francs par an par rapport aux locataires.

Cependant, ce calcul ne tient pas compte des coûts d'amortissement du propriétaire. Le principe est qu'une hypothèque doit être progressivement réduite à 65 % de la valeur de la propriété sur 15 ans. Cependant, il n'est pas non plus nécessaire d'inclure l'amortissement dans le calcul des coûts du propriétaire par rapport à ceux du locataire. En effet, pour les propriétaires, l'amortissement est une forme d'"épargne forcée" puisqu'il augmente les fonds propres de leur propriété. Les propriétaires financent généralement l'amortissement en utilisant les soldes des comptes, ce qui immobilise effectivement une partie de leurs actifs.

Alors que les locataires, au mieux, épargnent volontairement pour leur retraite, les propriétaires sont encouragés par l'amortissement à investir les économies dans leur bien immobilier. Mais même si l'amortissement est inclus comme facteur de dépense par les propriétaires, il reste un bénéfice de 1860 francs par an.