Le taux d'intérêt hypothécaire de référence pour les baux 2020

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Le taux d’intérêt hypothécaire de référence est calculé par l’Office fédéral du logement et s’applique à la fixation des loyers dans toute la Suisse. Le calcul est basé sur le taux moyen des hypothèques, un taux d'intérêt pondéré des créances hypothécaires domestiques. Il s’agit ainsi d’un taux composite entre hypothèques existantes et nouvelles, calculé chaque trimestre par la Banque nationale suisse. Le taux d'intérêt de référence remplace le taux d'intérêt pour les hypothèques à taux variable qui s'appliquait auparavant dans chaque canton.

L'Office fédéral du logement arrondit le taux d'intérêt de référence, qui est déterminant au regard du droit du bail, dans chaque cas par un complément commercial. Dès que le taux d'intérêt de référence change par rapport au trimestre précédent, une réduction ou une augmentation est appliquée. Si le taux actuel passe de 1,50 % à 1,25 %, les locataires peuvent exiger de leur propriétaire une réduction du loyer. De plus, d'autres modifications des coûts (par ex. l'inflation ou une modification de l'indice national des prix à la consommation ou des frais d’entretien) peuvent entraîner un ajustement.

Au cours du dernier trimestre, la baisse du taux moyen n’a pas été suffisante pour faire baisser d'un quart de pour cent le taux hypothécaire de référence des baux. Le taux actuel de 1,5 % existe depuis juin 2017. Le taux d'intérêt de référence actuel est ajusté si le taux d'intérêt moyen tombe en dessous de 1,38 % ou dépasse 1,62 %. Actuellement (état en juin 2019), le taux d'intérêt moyen de toutes les hypothèques accordées en Suisse est de 1,43 %.

Il est également intéressant de noter, comme le montre le graphique ci-dessous, que le taux d’intérêt n’a encore jamais augmenté depuis son instauration à l’automne 2008.

Grafik Referenzzinssatz Mietverhältnis



Tabelle Referenzzinssatz Mietverhältnis

Alors que les taux hypothécaires sont en baisse, l’indice des loyers augmente

L’indice des loyers est établi par l’Office fédéral de la statistique et fait partie intégrante de l’indice national des prix à la consommation. Il représente les évolutions des loyers d’habitation en Suisse sur une base annuelle (l’année 2000 dans le graphique suivant). «Les propriétaires profitent beaucoup plus que les locataires du faible niveau des taux d'intérêt qui perdure depuis plusieurs années», avertit Dr. Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Cette estimation est confirmée par l’indice des loyers. Alors que le taux d’intérêt moyen des hypothèques est en baisse constante depuis une dizaine d'années, l'indice des loyers ne cesse d’augmenter.

Vergleich Preise Hypotheken und Miete

La plupart des locataires n'exigent même pas de réduction de loyer

Comme le montre l’étude de MoneyPark sur le logement idéal 2018/19, demander une réduction de loyer est un effort souvent trop important pour les Suisses. L’étude démontre que seulement 41 pour cent des personnes interrogées avaient demandé une réduction de loyer à leur propriétaire au cours des trois dernières années.

Le taux d’intérêt de référence pour les baux a certes stagné depuis près de deux ans, mais il a également baissé une fois au cours de la période correspondante (mi-2017). Les locataires n’utilisent pas ici le potentiel d’économie.

L'une des raisons de ce faible pourcentage réside certainement dans le fait que la réduction de loyer doit être explicitement demandée au propriétaire ou à la gérance d’immeubles. Et même dans ce cas, la gérance d’immeubles n'est toujours pas obligée de répercuter intégralement la réduction sur le locataire. En effet, les variations des frais d’entretien ou une augmentation de l’indice national des prix à la consommation peuvent être comparées à une baisse des loyers.

Mietzinsreduktion angefordert: Ja oder nein

Un potentiel d’économie élevé jusqu’à 50 %

Selon l'Office fédéral de la statistique, un locataire en Suisse paie actuellement, en moyenne, un peu plus de 1500 francs par mois pour un appartement de 4 pièces, hors frais accessoires. En revanche, le taux hypothécaire mensuel pour les propriétaires d’un appartement comparable est de seulement 700 francs. Ces chiffres sont calculés sur la base d'une valeur vénale de 775 000 francs et d’une hypothèque de 620 000 francs (ce qui correspond à 80 % de la valeur vénale) et du taux d’intérêt moyen des hypothèques calculé par la BNS.

Kosten für Mieter und Eigentümer


Ainsi, les propriétaires d’un appartement de 4 pièces peuvent, comparé aux locataires, économiser 783 francs par mois ou 9 400 francs par an.

Cependant, ce calcul ne prend pas en compte les coûts d'amortissement du propriétaire. Le principe selon lequel une hypothèque sur 15 ans devrait être progressivement réduite à 65 % de la valeur immobilière s’applique. Toutefois, il n’est pas nécessaire d’inclure l’amortissement dans le calcul des coûts des propriétaires par rapport aux locataires. En effet, pour le propriétaire, l’amortissement est une sorte d’«épargne forcée» car il augmente ainsi le capital propre de son immeuble. Les propriétaires financent généralement l’amortissement au moyen des avoirs en compte et immobilise ainsi une partie de leur patrimoine.

Alors que les locataires épargnent, au mieux, librement de l'argent pour la prévoyance vieillesse, les propriétaires sont obligés à investir leur épargne dans leur propre propriété par le biais de l'amortissement. Mais même si l'amortissement est pris en compte comme facteur de dépense pour les propriétaires, l'avantage financier reste de 1 600 francs par an. «Chez soi, on vit non seulement moins cher, mais on investit aussi dans sa prévoyance vieillesse personnelle grâce à l’amortissement», précise S. Heitmann.

Taux d'intérêt hypothécaires actuels

Libor-Hypothèque à partir de 0.45%
Hypothèque à taux fixe 10 ans à partir de 0.71%
Hypothèque à taux fixe 5 ans à partir de 0.57%

Les taux d’intérêts indiqués sont aux meilleures conditions actuelles. Votre taux d'intérêt individuel peut varier en fonction du taux d’avance, du taux d’endettement, du volume hypothécaire et du lieu du bien immobilier.