Rembourser son prêt hypothécaire

Hypothèque de premier rang et hypothèque de deuxième rang

Le taux d’avance ne doit excéder 80 pour cent de la valeur vénale du bien immobilier, les 20 pour cent restants devant être financés avec vos fonds propres. Vous pouvez ne pas amortir jusqu’aux deux tiers de la valeur vénale du bien immobilier (hypothèque de premier rang), alors que tout ce qui dépasse ce seuil (hypothèque de deuxième rang) doit être remboursé dans les 15 ans (avant : 20) ou au plus tard avant la retraite. La situation individuelle détermine la stratégie d’amortissement appropriée. Pour rembourser l’hypothèque de deuxième rang, il existe deux possibilités : l’amortissement direct et l’amortissement indirect.

• L’amortissement direct

L’amortissement direct consiste à rembourser son prêt hypothécaire par des versements réguliers, ce qui diminue le montant de l‘hypothèque et les intérêts, en augmentant en revanche la charge fiscale.

• L’amortissement indirect

Lorsque vous amortissez de manière indirecte, vos versements ne s’effectuent pas à destination du créancier mais d’un compte de prévoyance individuelle du pilier 3a, qui sert à rembourser l’intégralité du prêt hypothécaire d’un seul coup. Les intérêts restent au même niveau, mais il y a un double avantage fiscal en raison des paiements dans le pilier 3a et du montant constant de l’hypothèque, ce qui s’avère souvent rentable.

Rembourser son prêt hypothécaire ou pas ?

Le remboursement d’un seul coup peut être rentable, à condition d’avoir les moyens. Pour que ce soit le cas, les intérêts doivent excéder le rendement du capital après déduction des impôts. Deux exemples schématiques :

Exemple 1: Un emprunteur qui place son argent en toute sécurité mais avec peu de rendement peut profiter de l’amortissement direct et/ou indirect. Mais il est déconseillé d’utiliser l’intégralité de son capital, surtout pour les retraités avec peu de revenus et beaucoup de dépenses. Il vaut mieux que ceux-ci continuent de payer les intérêts tout en disposant de leur capital.

Exemple 2: Un emprunteur avec une hypothèque bon marché plaçant son capital avec un grand potentiel de rendement, par exemple en spéculant, ne devrait pas amortir. Car il profite en dépit des intérêts. Encore faut-il assumer les risques.

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