A quoi faut-il faire attention pour une nouvelle hypothèque?

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La conclusion d’une nouvelle hypothèque peut sembler au premier abord plus complexe qu’il n’y parait. Comme l’achat d’une propriété représente souvent un investissement financier important, il est déconseillé de prendre une décision à la légère. En vous renseignant suffisamment et en vous laissant conseiller, vous pouvez économiser beaucoup d’argent et profiter d’une hypothèque avantageuse à long terme. Voici ce à quoi vous devez prêter attention.

Première et deuxième hypothèque

Points importants concernant le financement

En raison des exigences légales et de leurs propres engagements, tous les instituts financiers ont des critères pour les preneurs d’hypothèques potentiels concernant le taux d’avance et le taux d’endettement. En Suisse, le prêt hypothécaire peut couvrir au maximum 80% de la valeur minimale entre le prix d’achat et la valeur estimée par l’institut financier (principe de la valeur la moins élevée). C’est pourquoi au moins 20% doivent provenir des fonds propres du preneur d’hypothèque. Toutefois, le taux d’avance maximal n’est accordé que moyennant des garanties supplémentaires (avance sur héritage ou capital prévoyance provenant du pilier 3a).

Le calcul du taux d’endettement doit assurer que le coût mensuel de l’hypothèque ne représente pas plus de 33% du revenu brut mensuel. Cela inclue les intérêts, l’amortissement, les coûts courants pour l’entretien ainsi que les provisions pour de plus importants travaux de modernisation.

Le bon prestataire

Avant de vous décider pour un partenaire financier, il est important de demander des offres comparatives et de recevoir un conseil indépendant. MoneyPark vous conseille de manière personnelle et indépendante dans l’une des plus de 25 filiales MoneyPark en Suisse et trouve ainsi pour vous la meilleure solution de financement parmi les offres de plus de 90 prestataires, tant pour une première hypothèque que pour son refinancement.

Coûts additionnels

Lors de la conclusion d’une hypothèque, les coûts supplémentaires suivants sont à prendre en compte:

  • Frais de dossier
  • Frais d’estimation de la valeur du bâtiment
  • Frais de notaire pour l’authentification officielle et la certification du contrat
  • Frais d'inscription de la dette foncière exigés pour contracter l’hypothèque (dépendant du montant de la dette foncière)

Voici comment vous pouvez minimiser les risques lors d’une nouvelle hypothèque

  • Choisir une hypothèque longue durée lorsque le taux d’intérêt sur le marché des capitaux est bas (de manière à bénéficier du taux attractif le plus longtemps possible)
  • Si le niveau des taux d’intérêt est plus élevé, il peut être avantageux de choisir une hypothèque à taux variable
  • Déterminer le montant du taux d’amortissement en fonction des possibilités financières personnelles

Quel modèle d’hypothèque me convient le mieux ?

L’hypothèque à taux fixe

L’ hypothèque à taux fixe offre le plus de sécurité dans la planification, puisque le taux d’intérêt est fixé pour toute la durée de l’hypothèque (habituellement entre 2 et 20 ans). Lors de la conclusion du contrat hypothécaire, les conditions dépendent principalement de la situation actuelle sur le marché des taux. La durée de l’hypothèque ainsi que le revenu et la situation financière constituent également des facteurs importants. L’ amortissement est défini par le montant de l’apport ainsi que la durée. Certaines banques permettent d’ajuster partiellement l’amortissement pour faire face à une modification de la situation financière. Les hypothèques à taux fixe conviennent particulièrement aux clients qui préfèrent une planification fiable et une protection contre la hausse des taux d’intérêts. Cependant un taux fixe peut devenir un désavantage en cas de changement de la situation financière personnelle.

L’hypothèque LIBOR

L’hypothèque LIBOR a normalement une durée fixe entre 2 et 6 ans. La valeur du taux d’intérêt se base sur le LIBOR – le taux d’intérêt du marché monétaire pour les grandes banques à la place financière de Londres. L’adaptation se fait automatiquement et à des intervalles prévus d’avance : on peut choisir la fréquence de l'ajustement au taux LIBOR (1, 3, 6 ou 12 mois), et ainsi sur la durée de l’hypothèque le taux d’intérêt varie plusieurs fois. En outre l’institut financier concerné facture une marge qui est ajoutée au taux LIBOR. L’hypothèque LIBOR propose également deux options supplémentaires : l’option Switch et l’option CAP. Avec l’option Switch vous avez la possibilité, moyennant une taxe, de changer pour une hypothèque à taux fixe à la prochaine échéance des taux. Avec l’option CAP, un plafond du taux d’intérêt permet de se prémunir contre une hausse des taux LIBOR. La valeur du taux d’intérêt plafond est libre, mais une prime d’assurance doit être versée. Plus le plafond est bas, plus élevée sera la prime. Cette structure de financement est considérée comme la variante la meilleur marché avec une structure du taux d’intérêt transparente, et offre également des options de garanties. Elle est cependant considérée comme une variante risquée car une hausse soudaine du taux d’intérêt peut rapidement devenir très coûteuse. Pour se décider pour une hypothèque LIBOR il est donc recommandé d’avoir une bonne connaissance du marché ainsi qu’une réserve financière.

L’hypothèque à taux variable

Les hypothèques à taux variable ont habituellement un taux d’intérêt plus élevé et une composition moins transparente en comparaison du LIBOR. Pour cette forme d’hypothèque, il n’y a pas de durée fixe mais des délais de préavis compris entre 3 et 6 mois. L’hypothèque à taux variable se caractérise donc principalement par une grande flexibilité et convient particulièrement en cas de baisse des taux d’intérêt, car il est possible de changer rapidement pour d’autres hypothèques. Ce qui est problématique est le taux d’intérêt non transparent et le risque lié aux variations des taux. Dans le cas de taux d’intérêt bas, elle est souvent plus coûteuse qu’une hypothèque LIBOR ou une hypothèque à taux fixe. En revanche elle offre une solution intermédiaire idéale compte tenu de sa grande flexibilité et de l’absence de durée déterminée.

Taux d'intérêt hypothécaires actuels

Libor-Hypothèque à partir de 0.45%
Hypothèque à taux fixe 10 ans à partir de 0.79%
Hypothèque à taux fixe 5 ans à partir de 0.58%

Les taux d’intérêts indiqués sont aux meilleures conditions actuelles. Votre taux d'intérêt individuel peut varier en fonction du taux d’avance, du taux d’endettement, du volume hypothécaire et du lieu du bien immobilier.