Les hypothèques légales

Les hypothèques légales

Les hypothèques légales protègent les intérêts d'une entreprise qui n'a pas été rémunérée pour des travaux ou ses services sur un immeuble.

Il faut distinguer les hypothèques légales existantes sans stipulation et sans inscription au registre foncier de celles qui n'ont pas besoin d'être stipulées, mais doivent obligatoirement être inscrites au registre foncier.

Des hypothèques contractuelles en faveur des banques (hypothèque, cédule hypothécaire, lettre de rente) peuvent être en concurrence avec des hypothèques légales.

Les hypothèques légales sans inscription

Les hypothèques légales sans inscription au registre foncier priment sur toutes les hypothèques contractuelles. Contrairement à ces dernières, les hypothèques légales ne prennent pas rang.

Sont couverts par ces hypothèques légales :

• les frais consentis par le créancier gagiste pour éviter la diminution de la valeur de l'immeuble grevé (CCS 808) et/ou pour la conservation de l'immeuble, notamment en acquittant les primes d'assurance (CCS 819).
• les créances dérivant du droit public cantonal (CCS 836) : impôts fonciers, primes d'assurance incendie, montants dus aux communes pour les routes, les conduites et les raccordements aux canalisations, impôts de succession, de donation, de bénéfice immobilier dus à l'Etat, dans la mesure où ces impôts se rapportent à l'immeuble en question.

Les cantons conservent la possibilité de prévoir dans leurs lois d'introduction au CC les hypothèques légales qui doivent être inscrites au registre foncier (seulement après un certain délai) ou celles qui ne doivent pas être inscrites.

Les hypothèques légales avec inscription

Appartiennent à cette catégorie l'hypothèque du vendeur d'un immeuble et l'hypothèque des artisans et entrepreneurs.

L'hypothèque du vendeur

II s'agit du droit de gage du vendeur d'un immeuble en garantie de sa créance. II sera inscrit au plus tard dans les trois mois qui suivent le transfert de la propriété (CCS 838), à ne pas confondre avec la date de la conclusion de l'acte de vente.

Le gage prendra rang à la date de son inscription et après les gages déjà inscrits.

L'hypothèque des artisans et des entrepreneurs

Cette hypothèque a pour objet de garantir les artisans et les entrepreneurs qui ont fourni du travail et/ou du matériel uniquement lors de la construction ou de la transformation d'un immeuble. L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne garantit en principe que les créances de ces derniers. Les architectes et les ingénieurs ne bénéficient pas de cette hypothèque, car selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, ils agissent sur mandat et non pas sur la base d'un contrat d'entreprise.

L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n'est pas applicable lorsque la livraison du matériel de construction a eu lieu sur la base d'un contrat de vente. Par exemple, on admet être en présence d'un contrat de vente, ce qui n'offre pas la possibilité d'inscrire une hypothèque légale, lorsque les matériaux de construction livrés sont constitués de choses fongibles, considérés comme des articles de série.

En revanche, il y a contrat d'entreprise justifiant l'inscription d'une hypothèque légale, lorsque les matériaux ont été spécialement conçus sur mesure pour l'immeuble en question. Ainsi, la livraison de béton frais ou de l'armature métallique spécialement préparée permet de requérir l'inscription d'une hypothèque légale.

Pour être opposable face à des tiers, l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs doit faire l'objet d'une inscription au registre foncier au plus tard dans le délai de quatre mois après la fin des travaux (CCS 839).

La date de l'inscription est déterminante pour fixer le rang de l'hypothèque des artisans et entrepreneurs. Si plusieurs de ces hypothèques sont inscrites sur le même immeuble, elles concourent entre elles à droit égal, soit au rang de celui des entrepreneurs qui l'aura faite inscrire en premier, ceci même si les inscriptions ont eu lieu à différentes dates (CCS 840).

Les hypothèques existantes priment donc, d'après le rang, l'hypothèque des artisans et entrepreneurs. Toutefois, si la réalisation du gage intervient déjà pendant la construction et si les entrepreneurs subissent une perte, la banque devra leur verser des dommages et intérêts, au cas où elle aurait effectué, par le débit du compte de construction, des paiements qui n'ont pas de rapport avec cette construction.