Taux LIBOR proposés aux particuliers

Contrairement à une hypothèque à taux fixes, les taux LIBOR sont variables et dépendent du marché financier. Cette forme de prêt hypothécaire permet de profiter de baisses des taux pendant sa durée. A l'inverse, en cas de taux à la hausse, elle est associée au risque de devoir assumer des intérêts plus élevés, liés au prêt de financement. Le taux LIBOR pour le franc suisse et autres devises est annoncé quotidiennement à Londres. LIBOR signifie London InterBank Offered Rate.

Initialement, il s'agissait du seul taux de référence lors des transaction monétaires entre les établissements financiers. Depuis quelques années, il est également appliqué aux transactions pour la clientèle privée, et jusqu'à présent, l'hypothèque LIBOR grâce à son évolution, constitue la forme la plus avantageuse de financement. La part de marché de l'hypothèque LIBOR représente en Suisse 10 à 15 pour cent du marché du financement d'un bien immobilier.

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Calcul du taux d'une hypothèque LIBOR

En plus du taux LIBOR déterminé quotidiennement, le taux d'une hypothèque LIBOR pour particuliers dépend aussi d'une marge définie par chaque banque. Il dépend de la situation financière du client et du taux LIBOR ajouté. La marge est fixée pour toute la durée de l'hypothèque. Des durées de 2 à 6 ans sont d'usage sur le marché. La différence décisive par rapport aux hypothèques à taux variables consiste en ce que ces dernières ne sont généralement pas associées à une durée fixe, mais établies en revanche avec un délai de résiliation.

Les taux hypothécaires ne sont pas indexés quotidiennement au taux défini à Londres. Au lieu de cela, l'emprunteur définit dans le contrat de prêt hypothécaire une fréquence pour l'indexation des taux. La fréquence souvent proposée est de 3, 6 ou 12 mois. La fréquence devrait être ajustée s'il s'agit d'une période de baisse des taux ou si une hausse des taux est à prévoir. Indexer à un rythme plus rapproché permet de profiter plus rapidement d'une baisse des taux, des rythmes plus lents acroissent la charge financière en cas de hausse des taux hypothécaires.

Garantie en cas de hausse des taux d'une hypothèque LIBOR

Les fluctuations du LIBOR n'ont, jusqu'à présent, pas empêché beaucoup de consommateurs en Suisse de financer leur propriété avec une hypothèque LIBOR. A cause du risque de taux à la hausse, les emprunteurs doivent disposer d'un "matelas de sécurité" correspondant à l'éventuelle charge financière additionnelle consécutive à une hausse des taux d'intérêts. Cependant les clients peuvent se prémunir contre une hausse rapide des taux d'intérêts. L'option Switch et l'option CAP donnent cette marge de manoeuvre :

Option Switch : cette clause permet à l'emprunteur de transférer, durant la période du contrat, l'hypothèque LIBOR à une hypothèque à taux fixe. Ce qui s'effectue généralement à la prochaine indexation. La durée du contrat demeure en tant que durée minimale. Beaucoup de banques proposent par ailleurs de prolonger la durée. Grâce à cette option, les clients peuvent réagir face à une hausse prévue ou imminente des taux LIBOR, par exemple suite à des modifications des taux directeurs de la Banque Nationale Suisse. L'utilisation de l'option Switch est en général liée à un supplément financier.

Option CAP : il s'agit, dans ce cas, d'une autre forme de garantie contre la hausse des taux. Le Cap définit le taux maximal ou taux plafond. Même si les taux dépassent ce Cap, le preneur d'hypothèque paie simplement les intérêts liés au taux maximal prédéterminé. Cette garantie de couverture des taux est liée à une prime, dont le montant dépend à la fois du taux plafond et de la durée de l'hypothèque. Plus le taux plafond est bas et l'échéance restante courte, plus les primes sont basses.