Estimation bien immobilier :
C'est ainsi que les banques et les assurances estiment la valeur d’un bien immobilier

L’outil informatique : une comparaison rapide et peu coûteuse à l’aide de bases de données

L’estimation immobilière à l’aide d’outils en ligne est couramment appelée « méthode hédoniste ». Les logiciels les plus fréquemment utilisés sont ceux de Wüest & Partner, d’Immotec et du Centre d'Information et de Formation Immobilière de Zürich (CIFI). L’avantage de l’estimation en ligne c’est qu’elle est peu coûteuse et nécessite peu de travail. L’utilisateur renseigne les données requises ainsi que l’emplacement de la maison ou de l’appartement. L’outil en ligne compare ensuite les données renseignées avec la base de données interne, qui fournit des informations à propos de plusieurs milliers d’objets comparables. Une procédure statistique met en relation les données renseignées et celles de la base de données et calcule la valeur vénale du bien immobilier en utilisant des algorithmes. Les coûts : à partir de 65 francs, entre 200 et 300 francs pour la plupart des objets.

Si le vendeur effectue lui-même une estimation de la valeur vénale du bien immobilier à l’aide des outils en ligne qui sont à sa disposition, il obtient généralement un résultat trop élevé. N’étant pas un expert ses réponses à certaines questions posées sont subjectives en raison de son investissement émotionnel. Par conséquent, l’état actuel du bien immobilier est souvent surévalué comparé à une évaluation neutre réalisée par un expert. De ce fait, la méthode hédoniste peut fournir un résultat inexact. Pour des biens immobiliers standards, cette procédure fonctionne très bien et beaucoup de banques et assurances utilisent de tels outils pour définir le montant de l’hypothèque. En revanche, des objets présentant des particularités sont difficiles à estimer avec la méthode hédoniste. Ceci concerne par exemple les biens immobiliers très anciens ou avec un grand terrain, de même que les biens immobiliers de luxe.

Dans la vidéo suivante, nous expliquons comment les banques évaluent un bien immobilier (uniquement disponible en Allemand) :

L’estimation effectuée par un expert : définir avec précision la valeur vénale du bien immobilier

Si l’estimation immobilière doit prendre en considération les caractéristiques individuelles de la maison ou de l’appartement, une estimation réalisée par un expert est normalement privilégiée. Un expert immobilier effectue une visite du bien immobilier en question et réalise une estimation de sa valeur en fonction de l’emplacement et de la qualité de l’objet, en tenant compte des matériaux de construction et en consultant les investissements faits au cours des années précédentes, le plan de base, l’extrait du registre foncier et le plan cadastral. A l’aide des différentes données et de formules mathématiques, la valeur vénale du bien immobilier peut être calculée. Dans le cadre d’un compte-rendu de plusieurs pages, l’expert donne les raisons de son estimation et décrit les facteurs qui augmentent la valeur du bien immobilier ainsi que ceux qui diminuent sa valeur comme par exemple une rénovation nécessaire ou des transformations à effectuer.

Ce travail a son prix : les coûts d’une estimation effectuée par un expert se situent entre 500 francs (appartements) et 700 francs (maisons). Pour des biens immobiliers particuliers, des estimations complexes sont nécessaires et peuvent coûter entre 1000 et 2500 francs. L’objectivité absolue ne peut jamais être garantie, même par un expert, car il y a toujours différentes possibilités d’interprétations. Un expert immobilier connaissant le marché local aura ainsi une différence rarement supérieure à 5% de la valeur vénale. Il est possible de déterminer l’exactitude d’une estimation immobilière en fonction du nombre d’experts qui y ont contribué. Ces évaluations sont surtout fiables lorsque le principe de la double vérification est appliqué. Cela signifie que le compte-rendu n’est pas uniquement effectué par l’expert mais que le bien immobilier est également évalué par un responsable ou un autre expert connaissant le marché local. Cette pratique augmente l’exactitude de l’estimation, mais également les coûts.

L’estimation immobilière est une condition exigée pour l’octroi d’un prêt hypothécaire par une banque ou assurance

Les banques et les assurances réalisent une estimation de la valeur vénale du bien immobilier avant d’accorder une hypothèque à l’acheteur. Une étude de MoneyPark a montré que, en comparaison avec les assurances, les banques font plus fréquemment réaliser une estimation sur place par un expert. Mais d’une manière générale, ces deux groupes de partenaires financiers effectuent plutôt l’estimation à l’aide d’outils informatiques. En ce moment, les estimations des banques et des assurances se situent souvent en-dessous du prix d’achat demandé. Les chiffres de MoneyPark le montrent, plus haut est le prix d’achat demandé, plus bas est en proportion le prix estimé du bien immobilier. Les partenaires financiers sont donc devenus plus prudents. En accord avec la législation, c’est par ailleurs le montant le moins élevé des deux (prix d’achat et estimation de la valeur vénale) qui détermine le montant de l’hypothèque. Conséquence : vu que le prix d’achat est plus élevé (parfois de plusieurs dizaines de milliers de francs), des fonds propres supplémentaires sont exigés en raison d’une limitation du taux d’avance.

Dans le cadre du conseil indépendant concernant les hypothèques, MoneyPark est très sensible à cette pratique. Nous montrons à nos clients leurs options en cas d’estimations défavorables et comparons les offres de différents prestataires. C’est seulement dans le cadre d’une comparaison des hypothèques de banques, assurances et caisses de pension qu’il est possible d’obtenir des conditions optimales.