Solutions hypothécaires pour les investisseurs institutionnels

Les caisses de pension qui confient le traitement de leurs affaires hypothécaires à finovo profit de nombreux avantages. finovo est un prestataire de services pour les affaires hypothécaires et prend en charge les procédures de traitement pour les caisses de pension de A à Z ; du traitement à la perception des intérêts hypothécaires. Les caisses de pension peuvent ainsi défine des paramètres pour l'octroi d'hypothèques, afin que nous puissions gérer les affaires hypothécaires dans leur intérêt.

Ce qui a incité la caisse de pension ALSA à entrer dans la classe d'actifs hypothécaires et comment elle et ses assurés en profitent aujourd'hui.

Dans l'environnement de marché actuel, les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les family offices ont du mal à générer un bon rendement sur leurs investissements à un risque raisonnable. C'est également le cas de la caisse de pension ALSA, partenaire familial et extrêmement performant qui assure la prévoyance professionnelle obligatoire et surobligatoire selon la LPP pour environ 450 entreprises. Fin 2019, elle comptait plus de 13 000 assurés dont la prévoyance doit être investie de manière consciente des risques mais rentable - une tâche responsable. Dans un contexte de taux d'intérêt négatifs et d'urgence d'investissement, des solutions nouvelles et innovantes en dehors du marché des capitaux classique sont demandées.

Cette catégorie comprend, par exemple, les placements en actions privées et les fonds spéculatifs, avec lesquels des rendements nettement plus élevés peuvent être obtenus dans certains cas, mais qui ont également pour effet secondaire indésirable des risques plus élevés, une forte volatilité et des risques de change massifs. La classe d'actifs hypothécaires est différente : elle représente une alternative d'investissement bien diversifiée, à faible risque et à faible coût, avec des rendements solides dans le spectre d'investissement.

L'hypothèque, une véritable alternative pour garantir les retraites

Par rapport aux obligations de première classe telles que les obligations d'État, les hypothèques en tant que classe d'actifs peuvent générer un rendement plus élevé et, en même temps, le risque peut être mieux calculé. Les hypothèques constituent une classe d'actifs à très faible risque, garantie par des privilèges immobiliers, ce qui est également explicitement prévu par la loi pour les fonds de pension. En outre, grâce à la comptabilisation à la valeur nominale, l'investisseur bénéficie d'un placement stable sans fluctuations de valeur, même dans un environnement de taux d'intérêt changeant, ce qui rend les fonds de pension tels qu'ALSA plus attrayants pour les assurés.

Il est frappant de constater que de nombreux fonds de pension investissent encore des montants considérables dans des obligations d'État, alors que ces investissements ne génèrent que des rendements minimes, voire négatifs, depuis des années. Ce n'est pas le cas de la caisse de pension ALSA : avec la classe d'actifs des hypothèques, elle compte sur un rendement brut durable d'un peu moins d'un pour cent par an. En outre, les hypothèques sur les maisons suisses sont la seule classe d'actifs dont le profil de risque est comparable à celui des obligations de première classe. Et tout cela sans aucun risque de change ou de fluctuation des prix.

Répartition des actifs au sein des placements à revenu fixe (en milliards de CHF)
Graphique de l'étude de cas avec diagramme circulaire
Obligations CHFObligations convertiblesObligations en devises étrangèresHypothèques et prêts
Source : Complementa Risk Check-Up 2019, bilan total de 437 fonds de pension au 31.12.2018.
Des rendements solides indépendamment de l'environnement des taux d'intérêt

Contrairement à ce qui est souvent dit, la rentabilité durable des hypothèques en tant que classe d'actifs peut également être prouvée dans les phases de taux d'intérêt élevés. Une comparaison historique à long terme entre les taux d'intérêt hypothécaires et les obligations d'État suisses montre que même dans la phase de taux d'intérêt élevés des années 1990, un rendement

supplémentaire d'un bon pour cent pouvait être obtenu avec les hypothèques. La disparition des avantages de rendement avec la hausse des taux d'intérêt ne s'applique pas, et la surperformance n'est donc pas un phénomène de l'environnement actuel de faibles taux d'intérêt.

Taux d'intérêt historiques hypothèques vs obligations d'État
Graphique d'étude de cas
Confédération 7 ansHypothèque 7 ans (Taux d'intérêt publiés pour les nouvelles affaires selon la BNS)*
Source : snb.ch, dernière observation de l'année dans chaque cas
La BNS ne documente les taux d'intérêt des différentes échéances que depuis 2007. Les taux d'intérêt hypothécaires de 1991 à 2006 sont donc une moyenne pondérée par le volume de toutes les échéances.
Très faible risque et facilement compatible avec les réglementations

En outre, les hypothèques immobilières suisses sont pratiquement sans risque et sont donc également comparables à une obligation d'État suisse en termes de risque. Les risques de défaut se sont historiquement élevés à un à trois points de base. En comparaison, la probabilité de défaut la plus faible (AAA) des émetteurs d'obligations dans le modèle de notation de Standard & Poor's est de dix points de base pour une durée de quatre ans et de 50 points de base pour huit ans.

Le faible risque le rend également compatible avec les réglementations en matière d'investissement. Selon le règlement LPP actuel (OPP2), les caisses de pension peuvent investir jusqu'à 50 % de leur capital dans des hypothèques. En tant que remplacement partiel de la classe d'actifs des obligations suisses (actuellement environ 20 pour cent), cette part maximale n'est donc pas limitative.

Les hypothèques de la classe d'actifs augmentent la diversification à un coût comparativement faible.

En investissant dans des hypothèques suisses, le portefeuille de placements peut être davantage diversifié. Les frais administratifs sont faibles par rapport aux autres classes d'actifs.

Entrer dans la catégorie des actifs hypothécaires nous aide à obtenir des rendements durables pour nos assurés. En tant que partenaire de qualité, MoneyPark peut marquer des points avec professionnalisme et efficacité tant dans la distribution que dans le traitement des hypothèques.
Ziltener Harry
Harry Ziltener
Directeur général d'ALSA

Il est possible de se constituer un portefeuille d'hypothèques en l'espace d'un an

Historiquement, les investisseurs institutionnels ont manqué non seulement de la puissance de vente mais aussi du savoir-faire en matière de crédit et de règlement pour entrer sur le marché des fonds hypothécaires - et c'est également le cas pour ALSA Pensionskasse. La question se pose alors de savoir si l'entrée dans la classe d'actifs hypothécaires ou son expansion doit se faire avec ses propres ventes et règlements, ou si ces services doivent être achetés. ALSA a décidé d'entrer dans la classe d'actifs hypothécaires avec un partenaire qui prendrait en charge tous les processus opérationnels de distribution et de règlement. Le contrôle des risques a également été un facteur important.

Comparaison des possibilités d'investissement dans les hypothèques
Obligations de première classe
10 ans (AAA/AA)
Obligations hypothécaires
10 ans
Investissements indirects
10 ans (AST)
Investissements directs
10 ans
Graphique d'étude de cas
Rendement net (au 09/2020)
CoûtsToutes les données sont indicatives et sans garantie
Le chiffre se réfère aux coûts moyens des fondations de placement les plus importantes et comprend le TER ainsi que les primes d'émission et de rachat.
La distribution dans toute la Suisse permet une augmentation rapide du volume

Dans la plupart des cas, la distribution en interne des prêts hypothécaires va de pair avec le développement du savoir-faire. Avec de faibles volumes, il peut donc être difficile d'atteindre une efficience raisonnable. ALSA a donc décidé de s'appuyer sur l'offre B2B de MoneyPark, par laquelle plus de 3 milliards de francs suisses de volumes hypothécaires sont conclus chaque année. Le concept testé sur le marché, avec des conseils personnels et holistiques sur plus de 20 sites dans toute la Suisse, répond aux normes de qualité élevées d'ALSA. En outre, la tarification orientée vers le marché avec des critères individuellement définissables aide à la construction ciblée et efficient du portefeuille.

Traitement efficient est essentiel pour réduire les coûts administratifs

Il en va de même, dans une plus large mesure, pour l'audit, le traitement et la gestion des affaires hypothécaires. Les hypothèques ne peuvent être gérées efficiemment qu'avec des logiciels spécialisés. Cela exige un degré élevé de personnalisation, qui permet de mettre en œuvre les paramètres de financement de l'investisseur, tels que le volume, les régions, les débiteurs ou le type de propriété, de manière efficace en termes de temps et de coûts. Dans le cas du fonds de pension ALSA, les exigences étaient à la fois la diversification géographique et le désir d'avoir des échéances courtes. La décision de crédit et la création des documents sont également assistées par le système et donc entièrement numérisées - jusqu'à la "conclusion directe". Les garanties, le traitement des paiements, la gestion des stocks, le recouvrement des intérêts, les règlements, etc. sont pris en charge par MoneyPark. Le logiciel propriétaire de MoneyPark permet également de reprendre et d'élargir un portefeuille d'hypothèques existant. Ce faisant, toute réglementation existante peut être reprise et cartographiée à l'interface du client final avec plus de 150 critères de notation.

Garder une vue d'ensemble à tout moment grâce à des rapports détaillés

Des rapports automatisés réguliers montrent à l'investisseur la structuration de son portefeuille. La répartition géographique ainsi que les segments de clientèle, le type de produit, la maturité et donc la structure de maturité sont clairement affichés.

L'embarquement en toute simplicité

Grâce à son expertise dans la collaboration avec plus de 150 partenaires hypothécaires et des clients de référence du secteur des fonds de pension, MoneyPark peut s'appuyer sur une vaste expérience d'onboarding. La caisse de pension ALSA a pu en tirer un avantage considérable et a constitué un portefeuille d'hypothèques de plus de 200 millions de francs suisses en l'espace d'un an.

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